12.09.2013

Госкорпорации нуждаются в нестандартном подходе к продаже своего имущества

В собственности крупнейших госкорпораций находится значительное количество ликвидной и привлекательной для инвесторов недвижимости. Но для того, чтобы вывести этот актив на открытую площадку, необходимо сформировать рынок управления активами госкорпораций, а также создать понятный и прозрачный механизм инвестирования в подобную недвижимость, - подчеркнули участники дискуссии «Распоряжение государственной и корпоративной собственностью. Как включить активы в рыночный оборот» в рамках международного форума PROEstate.

«Сегодня сложилась ситуация, когда государство и госкорпорации, принимая решения о том, что делать со своим имуществом: сдавать его в аренду, в доверительное управление, оставлять себе или отдавать на реализацию, стоит перед выбором делать это самостоятельно или передать на аутсорсинг. Здесь необходимо максимально тщательно продумать, какой путь выбрать, - подчеркнул генеральный директор РАД, президент ГУД Андрей Степаненко». Как отметил г-н Степаненко, собственники госактивов сталкиваются с большим количеством проблем, главные из которых - отсутствие в России института профессиональных публичных продаж и необходимость выбирать операторов для работы с госимуществом (продажи, оценки, консалтинга) не по признаку профессионализма, а по минимальной стоимости работ. Следствием этой пагубной практики становится низкое качество услуг, а значит недоверие выбранным контрагентам. Круг замкнулся: собственник не имеет необходимых знаний для реализации госимущества, но боится делегировать эти полномочия бизнесу, в итоге занимается этим сам, получая крайне неэффективный итог.

Выходом из этого порочного круга может стать только формирование в России публичного прозрачного рынка государственных активов, который подразумевает, во-первых, наличие открыто работающих профессиональных торговых площадок и, во-вторых, понятные прозрачные схемы расчетов с этими компаниями. Во всем мире применяется практика – выплачивать вознаграждение продавца силами покупателя имущества, сверх цены продажи. Это понятно и применяется всеми аукционными домами мира. России не нужно изобретать велосипед, можно воспользоваться приемами, уже доказавшими свою эффективность.

О своем опыте работы с госимуществом рассказал заместитель председателя правительства Московской области Александр Чупраков: «В Московской области этот вопрос обсуждается уже давно, но сейчас мы занимаемся именно систематизацией  своих активов. Мы формируем земельный актив, разрабатываем ряд законов (например, уже приняли свой закон о государственно-частном партнерстве), а также ведем инвентаризацию, которая позволит понять, как используются наши земли, что мы готовы выставить на открытые торги». Г-н Чупраков также отметил, что активно работает с Российским аукционным домом по продаже достаточно крупного актива – областных усадеб.

Тему взаимосвязи инвестиционного рейтинга региона и результатов приватизации его активов поднял исполнительный вице-президент, начальник центра государственно-частного партнерства Газпромбанк Алексей Чичканов. «Есть приватизация, которую мы все понимаем, а есть и случаи, когда под приватизацией понимается привлечение такого инвестора в бизнес компании, который сможет изменить и улучшить ее деятельность. Это можно сделать с помощью IPO или private placement, т.е. с помощью инвестиционного банка, который раскроет глаза корпорации на совершенно новый инвестиционный рынок».

«Настало время понять, куда же мы движемся, каких целей хотим достигнуть. Мы дошли до той точки, когда государство должно разработать вменяемую земельную политику. На одном из выступлений, представители власти заявляли о том, что из государственной в частную собственность перешло более 8-10 % земель в РФ. Это крайне мало! В итоге нам нужно понять: мы хотим, чтобы преобладала частная собственность либо мы планируем оставить львиную долю земли у государства? Необходимо понять, как мы будем регулировать права сторон, и очень важно делать процедуры более простыми и прозрачными», - призывает начальник Управления по управлению имуществом и корпоративным отношениям ОАО «Газпром» Алексей Харламов.

Мыслями о том, как планирует распоряжаться своим имуществом Минобороны, поделился заместитель директора Департамента имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации Владимир Жуковский. «Министерство владеет огромным объемом имущества - более полумиллиона объектов недвижимости и несколько десятков миллионов гектар земли. В данный момент на продажу этих активов наложен мораторий. Пока он действует в Минобороны готовится концепция управления военными имуществом РФ, - поясняет г-н Жуковский. – Мы рассчитываем, что принятие определенной идеологии поможет высвободить значительный пласт имущества, который попадет в народное хозяйство. Так, в 2014 году Министерство планирует резко увеличить количество продаваемых объектов. Также Миноброны продолжит строительство жилых домов для военнослужащих и тех, кто уже отслужил и увольняется со службы».

Заинтересовало участников выступление еще одного представителя крупного собственников недвижимости – РЖД. Так, начальник Департамента  управления имуществом РЖД Игорь Пачосик рассказал, что значительное количество объектов компании расположено в регионах с неразвитым рынком недвижимости (средняя стоимость проданного объекта недвижимости в 2012 г. – 3,5 млн. руб.). И если оценивать общий доход, то примерно 20 % дает продажа активов и 80 % - аренда. «Но нужно понимать, что наша цель работы с непрофильными активами – это не получение максимального дохода, а решение социальных проблем. Нам важно, чтобы работники имели доступ к различным инфраструктурным объектам: баням, санаториям, местам отдыха и т.д.», - подчеркнул г-н Пачосик.

Волнует госкорпорпорации и вопрос развития объектов дорожного сервиса на федеральных трассах. На эту тему обратил внимание начальник управления земельных имущественных отношений Федерального дорожного агентства Юрий Лахин: «это специфический государственный актив, но мы считаем, что он также требует особого внимания. Мы не претендуем на широкие полномочия в приграничной полосе, но в то же время настроены на то, что дороги также должны быть инфраструктурной средой».

Впрочем, помимо государства важную роль в работе с подобными активами играет и бизнес со стороны консультантов, инвесторов и т.д. Президент NAI Becar, вице-президент ГУД Александр Шарапов пояснил, что от коммерческих структур требуется выстраивание самой системы работы с госмуществом. «Необходимо создавать стандарты работы с корпоративной недвижимостью в части реализации и продажи активов», - подчеркнул г-н Шарапов.

Одним из наиболее значимых остается вопрос законодательного регулирования. Так, заместитель директора РАД Ольга Соколова объяснила, что законодательство о приватизации и управлении государственным имуществом находится в процессе постоянного изменения и совершенствования. В настоящее время государственные органы по управлению имуществом открыты для диалога с бизнес- и экспертным сообществом и охотно воспринимают лучшие практики подготовки и совершения сделок с активами для использования их в своей работе..