Андрей Степаненко: «Москва находится в одном ряду с другими мегаполисами по крупным сделкам с недвижимостью, а иногда и превосходит их»

По количеству крупных сделок на рынке коммерческой недвижимости Москва не уступает столицам других стран мира. О ситуации в этом сегменте, наиболее значительных сделках и инвестиционной привлекательности российских объектов мы попросили рассказать Андрея Степаненко, генерального директора ОАО «Российский аукционный дом», президента-электа НП «Гильдия управляющих и девелоперов»

– Какая сделка на рынке недвижимости считается крупной? 

– Для разных сегментов рынка коммерческой недвижимости понятие «крупной сделки» может различаться исходя из общей площади приобретаемого объекта. Все зависит от средней площади типичного объекта для конкретного сегмента, его статуса, объема и количества предложений на продажу в каждом сегменте. 

В 2013 г. крупной сделкой для офисной недвижимости можно назвать продажу объекта площадью от 20 000 кв. м, для торговой – от 70 000 кв. м, для складской – от 50 000 кв. м. Рынок купли-продажи земельных участков в Москве весьма ограничен, поэтому крупным объектом считается участок площадью от 1 га. По стоимости крупной может считаться сделка от $30 млн.  

В 2012–2013 гг. на российском рынке было заключено порядка 15 сделок стоимостью более $50 млн. Значительные сделки – более $100 млн, самые крупные – $1,2 млрд («Метрополис»), $1,1 млрд («Галерея»), $1 млрд (БЦ «Белая площадь»). 

– В каком сегменте недвижимости были заключены самые крупные сделки в первой половине 2013 г.?  

– В первом полугодии 2013 г. самая крупная сделка была заключена в сегменте торговой недвижимости: инвестиционный фонд Morgan Stanley Real Estate Investing приобрел у казахстанской Capital Partners торгово-развлекательный центр «Метрополис». Условия договора не разглашаются. По данным источника, близкого к сделке, объект был продан за $1,2 млрд. Аналитики назвали эту сделку крупнейшей в истории российского рынка коммерческой недвижимости. ТРЦ «Метрополис» общей площадью 205 000 кв. м был открыт в 2009 году на Ленинградском шоссе рядом со станцией метро «Войковская» в Северо-Западном округе Москвы. Якорные арендаторы «Метрополиса» – гипермаркет «Карусель» и универмаг «Стокманн». ТРЦ является частью многофункционального комплекса «Метрополис» общей площадью 311 000 кв. м, включающего также три офисных здания общей арендной площадью около 80 000 кв. м. 

В марте 2013 г. закрыта сделка за $1 млрд по приобретению компанией O1 Properties бизнес-центра класса А «Белая площадь», расположенного на пересечении Бутырского Вала и 1-й Тверской-Ямской улицы. Инвестиционная сделка стала крупнейшей в данном сегменте за всю историю российского рынка недвижимости. Продавцом объекта выступил консорциум, созданный девелопером AIG/Lincoln, банком «ВТБ Капитал» и международной частной инвесткомпанией TPG Holdings. Комплекс, построенный в 2009 году, состоит из трех офисных зданий общей арендуемой площадью около 76 000 кв. м. Его арендаторами являются компании PricewaterhouseCoopers, Deloitte, McKinsey & Co, Microsoft.

Инвестиционно привлекательные коммерческие объекты традиционно находятся в сегменте торговой и офисной недвижимости. В 2013 г. доля сделок составляет порядка 95% в отличие от 2012 г., когда доля сделок с торговыми и офисными объектами составляла около 60%. Кроме того, активность проявляли арендаторы, покупавшие достаточно большие офисные площади для собственного использования, а также финансовые инвесторы в рамках сделок по выкупу активов с последующей их сдачей в аренду продавцу. 

– Как изменились темпы и объемы заключения крупных сделок по сравнению с предыдущим годом? 

– С 2013 г. продолжилась позитивная инерция инвестиционной активности, начавшаяся в IV квартале 2012 г. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил более $3 млрд, что в 24 раза превысило уровень аналогичного периода 2012 г. Увеличение объемов относительно IV квартала 2012 г. составило 40%. Они были обеспечены благодаря закрытию сделок, начавшихся в конце 2012 г. Такова мировая тенденция. По данным компании CBRE, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в Центральной и Восточной Европе к концу мая 2013 г. достиг €3,7 млрд, что на 30% превышает показатель первого полугодия прошлого года. 

– Каково участие иностранного капитала в наиболее значимых сделках на рынке столичной недвижимости? 

– По разным оценкам доля зарубежных инвесторов в сделках с коммерческими объектами в 2013 г. составила 34–87%, наблюдается тенденция к ее увеличению по сравнению с прошлым годом. Наиболее понятный иностранному инвестору сегмент рынка – офисная недвижимость класса А, именно здесь происходит наибольшее количество сделок в Москве, инвесторам ясны перспективы будущей продажи объектов. 

В 2013 г. более 30% всего объема инвестиционных операций составили иностранные инвестиции. Однако некоторые их них являются иностранными только по формальным признакам, например, покупка БЦ «Четыре ветра» компанией Millhouse Capital. Две трети указанного объема были обеспечены Morgan Stanley в рамках крупнейшей инвестиционной сделки последних лет (ТРЦ «Метрополис»). Таким образом подтвердился тезис об относительно стабильном интересе иностранных инвесторов к российскому рынку коммерческой недвижимости и чисто конъюнктурном снижении их доли в 2012 г.

Тем не менее, общее количество сделок с участием иностранных инвесторов невелико, а их относительно высокая доля в общем объеме инвестиций обеспечивается объемами индивидуальных операций крупных игроков. Большинство иностранных компаний предпочитает работать уже на стадии девелопмента, то есть создавать свои объекты коммерческой недвижимости. 

– Насколько сравним рынок недвижимости Москвы с рынками столиц мира по объему крупных сделок?

– Москва находится в одном ряду с другими мегаполисами по крупным сделкам, а иногда и превосходит их. В текущем году в столице уже заключены две сделки стоимостью более $1 млрд, а в 2012 г. – более 10 стоимостью свыше $100 млн. В мире в 2012 г. были заключены три крупнейшие сделки стоимостью более $1 млрд (в том числе «Галерея» в Санкт-Петербурге). 

По информации Jones Lang LaSalle, продажа БЦ «Белая Площадь» является одной из пяти крупнейших в мире инвестиционных сделок с единичным офисным объектом за 2012–2013 гг. Сопоставимые сделки купли-продажи происходили в Торонто – продажа бизнес-центра Scotia Plaza за $1,25 млрд и штаб-квартиры Amazon в Сиэтле за $1,1 млрд. Примерно за $1 млрд были реализованы БЦ Uetlihof в Цюрихе и БЦ Barangaroo в Сиднее. 

– Каковы наиболее значимые и интересные сделки на рынке Москвы за последнее время? 

– Группа компаний «Мортон» приобрела на торгах Российского аукционного дома у «Сбербанк Капитал» 52,4 га земли на территории Новой Москвы по Киевскому направлению за 1,4 млрд руб. Здесь планируется построить порядка 500 000 кв. м жилья с собственной инфраструктурой и торговым центром на 10 000–15 000 кв. м. Размер инвестиций в реализацию проекта оценивается в 30 млрд. руб. 

O1 Properties продолжает приобретать лучшие офисные объекты на столичном рынке. Так, в марте 2013 года российская инвестиционная компания закрыла сделку по приобретению БЦ «Белая Площадь» у AIG Lincoln, «ВТБ Капитал» и американского фонда прямых инвестиций TPG Capital чуть менее чем за $1 млрд. Таким образом, O1 Properties довела рыночную стоимость своих активов до $3,5–3,7 млрд. О1 владеет и управляет портфелем из десяти готовых бизнес-центров в Москве общей арендуемой площадью 426 000 кв. м. Компании также принадлежит девелоперский проект, доля которого составляет менее 1% от общей рыночной стоимости портфеля O1 Properties. На конец 2012 г., по оценке Cushman & Wakefield, его рыночная стоимость составила $3,7 млрд.

15 июля 2013 г.