Андрей Степаненко: «Мы сейчас где-то в середине рыночного подъема»

В 2011 году Фонд имущества Петербурга и Российский аукционный дом будут внедрять электронные торги в приватизации и популяризировать их в сфере банкротства, продавать здания-памятники и федеральную собственность, антиквариат и госдачи. С Андреем Степаненко, руководителем обеих торговых площадок, мы беседуем о восстанавливающемся спросе на дорогие объекты, о заоблачных ценах на участки, предназначенные для массового жилищного строительства, и о том, почему на электронные аукционы надо переходить очень осторожно.

– Что вы считаете главным успехом 2010 года в работе Фонда и РАД?

– Событий было много. Для РАД — проведение антикварного аукциона и включение нас в состав независимых продавцов федерального имущества. Что касается Фонда, мы вышли на фактически докризисные масштабы приватизации, заработав на ней около 11 млрд рублей. За счет этих поступлений удалось компенсировать бюджетную недостачу, связанную с неплатежами по инвестконтрактам, которые заключались еще на докризисных аукционах. 

Рекордная сделка на 2 млрд состоялась по акциям «Метрокома». Еще одна удача для нас как для продавцов — принятие в новой редакции местного закона о приватизации. В нем есть несколько новелл, касающихся электронных торгов по реализации городской собственности, увеличения срока программы приватизации и др. 

Кроме того, четко прописаны порядок определения и размер вознаграждения Фонда имущества при приватизационных сделках. Зарабатывать больше, чем прежде, мы не станем, но теперь наши права защищены законом, а не просто договором с КУГИ. 

Появление четкого регламента на местном уровне может стать дополнительным аргументом для внедрения подобной системы при реализации федеральной собственности. Пока, увы, механизм оплаты услуг продавца на уровне Правительства РФ не прописан. 

Между тем очевидно, что комиссионные не должны включаться в цену имущества. Схема, по которой покупатель отдельно рассчитывается с организатором аукциона, работает по всем мире — от «Сотбис» до скромных торговых площадок. Поскольку Петербург всегда был в авангарде законодательной моды, думаю, теперь у нас больше шансов уговорить федералов принять такой же порядок расчетов. 

Кстати, для Москвы, где приватизация только-только начинается, этот вопрос тоже очень актуален.

– Столичным имуществом вы тоже намерены торговать? 

– Воздержусь пока от комментариев. Хотя мы бы, конечно, не отказались.

– А что в прошлом году, с вашей точки зрения, не получилось? 

– Не получилось продать все те федеральные памятники, что мы запланировали. Это сложные объекты, с непростой историей, а порой и со шлейфом судебных конфликтов. Поэтому многие здравомыслящие покупатели, которые активно присматривались к зданиям, пока воздержались от сделок. Но у меня есть уверенность, что мы продадим эти объекты в 2011-м. 

Надеюсь, городу удастся решить все вопросы с домом Общества взаимного кредита на наб. канала Грибоедова, и это будет один из топовых лотов. 

Полагаю, что реализуем наконец-то и комплекс зданий на ул. Сытнинской. По результатам нового маркетингового исследования привлеченные нами консультанты предлагают разместить там примерно 36 000 кв.м, из которых 10 000 кв.м займет гостиница, около 9000 кв.м — подземный паркинг, а остальные площади будут отведены под жилье. Квартиры бизнес-класса уже начали продаваться на первичном рынке. Скорее всего, весной спрос в этом сегменте станет устойчивым, а мы примерно на это время и планируем аукцион. 

Не нашла, к сожалению, поддержки законодательная инициатива об отмене НДС при целевом выкупе встроенных помещений. Ситуация парадоксальная: есть резолюция премьер-министра, но Минфин не спешит проводить ее в жизнь, продолжая наполнять бюджет. Рано или поздно НДС все равно отменят. Только, скорее всего, к этому моменту большинство покупателей налог уже заплатят, а судиться с государством потом будут лишь единицы. 

Появление электронной торговой площадки — это, с одной стороны, безусловное достижение прошлого года, но с другой, ее пока не удалось сделать такой масштабной, как мы планировали, замахиваясь на «русский Ebay». 

К сожалению, Сбербанк немного задержал внедрение электронной платежной системы, которая станет неким прообразом заграничной Pay Pal. 

Есть проблемы, связанные и с правовым регулированием электронных торгов, из-за которых участникам аукционов все равно приходится бегать к нам с разнообразными бумажками. Еще предстоит издать несколько нормативных актов, чтобы покупатель, к примеру, мог внести задаток, воспользовавшись кредиткой и не выходя из своего офиса. 

Кроме того, наша публика пока не готова покупать через Интернет имущество за 100 млн рублей, да и за 10 млн тоже. Это ментальность, которую не преодолеешь сразу. Однако в законе о банкротстве фактически нет альтернативы электронным торгам при продаже имущества несостоятельных предприятий. Поэтому будем учиться. 

Кроме того, я планирую уже в первом квартале 2011-го проводить электронные аукционы и по продаже городской собственности. Естественно, мы начнем с самых недорогих объектов: подвалов, встроек в цоколях и т.п., — установив отсечку по стоимости лотов. Скорее всего, на такие торги пойдет имущество, оцененное до 2-3 млн рублей. Возможно, начнем и с миллиона. Вам ведь не придет в голову купить в электронном магазине автомобиль «Мерседес». 

Наверняка захочется его рассмотреть и потрогать. Зато приобретение через Интернет стандартного телевизора — дело вполне обычное. 

Несмотря на то что по перечисленным выше причинам электронные торговые площадки пока не могут функционировать полноценно, направление это очень перспективное. Именно электронные торги в большей степени обеспечивают добросовестную конкуренцию среди покупателей. 

Торговаться, сидя в собственном офисе, значительно комфортнее: не отвлекают граждане с листовками, призывающие не участвовать в аукционе, конкуренты пристально в глаза не смотрят. Исключен шантаж. Шансов для притворного банкротства и прочих манипуляций с имуществом должника тоже меньше. 

Мы готовы к тому, что на электронные аукционы по встройкам народ пойдет не сразу. Опять-таки по причине менталитета. Когда в начале 2000-х КУГИ пытался внедрить электронные аукционы на право аренды нежилых помещений, претендентов так и не нашлось. Заявок не было даже на объекты, расположенные на Невском и на Большом пр. Петроградки, хотя на заседаниях городской комиссии на них претендовали сотни желающих. 

Конечно, нельзя сравнивать нынешнюю ситуацию с той, что была десять лет назад: уровень знакомства с техникой совершенно иной. Но допускаю, что при переходе к электронным торгам нам потребуется до полугода на восстановление нормального темпа продаж (сейчас мы реализуем примерно по 500 встроек в год). 

Поэтому внедрять виртуальные аукционы будем поэтапно и с осторожностью.

– Когда начнется активная работа с федеральной собственностью? 

– Пока мы внимательно анализируем пакеты акций и объекты недвижимости, включенные в федеральную программу приватизации до 2013 года. В этом перечне есть с десяток стратегических предприятий, которыми хотят заниматься инвестиционные банки вроде Merrill Lynch и Morgan Stanley, также аккредитованные в качестве независимых продавцов. 

По остальному имуществу особой активности среди частных посредников мы не наблюдаем. Как я уже говорил, механизма закрепления конкретного продавца за конкретным объектом и схемы расчета его комиссионных на федеральном уровне пока нет.

Система не идеальна, но она в любом случае лучше прежней. Росимущество наконец-то получило конкурентов в лице независимых компаний, а любая конкуренция обычно приводит к положительному результату. Несомненно, для федерального бюджета это будет более выгодно.

Интересных и ликвидных объектов предостаточно, в том числе и в Петербурге. Другое дело, требуется серьезная предварительная работа с предприятиями.

– Какие из крупных сделок сейчас готовятся? 

– О памятниках я уже говорил. В частности, будем повторно продавать «Асторию». Причем цена на нее снижаться не будет. Это четкая позиция губернатора. 

Из интересных земельных лотов — крупный участок площадью около 70 га под комплексное освоение в поселке Молодежный. 

Вышла новая редакция постановления правительства Петербурга №1592-р, которое регламентирует порядок предоставления участков застройщикам. Целевки в нем практически не осталось. Поэтому на торги пойдет больше лотов. Поскольку аукционы по «короткому» пакету закончились, будем осваивать новую схему продаж. 

Устойчивым спросом пользуются госдачи в Курортном районе, прежде закрепленные за ГУП «Пригородное». Коэффициент продаж в этом сегменте — 99%. Это уникальная ситуация. Причем в большинстве случаев покупателями становятся отнюдь не нынешние арендаторы. 

Так что мы имеем дело с добросовестной конкуренцией. За прошлый год было реализовано 126 дач почти на миллиард рублей. В этом году мы рассчитываем примерно на такой же результат. Средства, вырученные от этих сделок, идут на строительство нового дачного поселка в Солнечном-2 для льготников. Так что наша задача — бесперебойно обеспечивать финансирование. 

По линии РАД активизируем работу с предметами искусства.

– В какой точке рыночного цикла мы, по вашему ощущению, сейчас находимся? Еще недавно, в острой фазе кризиса покупатели интересовались на торгах только компактными и очень недорогими лотами. Что изменилось в их предпочтениях? 

– Изменилось многое. Сейчас уже никого не удивишь ценой в миллиард рублей. Участок на Московском шоссе, принадлежавший компании ЛЭК, был продан за эту сумму при наличии двух активно торгующихся претендентов и полностью оплачен за три дня. Таковы были условия сделки. 

У меня четкое ощущение, что в сегменте массового жилищного строительства мы вернулись к уровню цен 2007-го. Еще год назад права аренды участков продавались до $100 на 1 кв.м будущих улучшений, причем мы очень радовались каждой совершенной сделке. А сейчас застройщики платят по $300-400 и больше. В какой-то степени это даже тревожный симптом. Такая же примерно картина и по сделкам с наделами для индивидуального жилищного строительства, которые продаются в собственность. Цены по $15 000 -20 000 за сотку звучат практически на всех торгах. 

Причем было четко видно, как участки и дачи в Курортном районе стали стремительно дорожать с этой осени, и я не думаю, что их стоимость начнет снижаться, скорее, она будет плавно расти. 

Конечно, все долгосрочные проекты, не способные быстро обеспечить стабильный денежный поток, заморожены. К примеру, желающих заниматься выводом промышленных предприятий с последующим редевелопментом их территории очень мало. Хотя определенные подвижки происходят и на рынке коммерческой недвижимости. Сегодня есть заявки и на небольшие бизнес-центры класса В, и на гостиницы.

В целом я настроен весьма оптимистично. Конечно, мы сейчас находимся не на пике рынка, но где-то уже в середине подъема.

Беседовала Анастасия Ясинская

Недвижимость и строительство Петербурга