Андрей Степаненко, РАД: «Изначально мы задумывались как компания, которая будет реализовывать преимущественно проблемные активы Сбербанка, но сейчас “Российский аукционный дом” – универсальная торговая площадка»

«Российский аукционный дом» вот уже три года как продает непрофильные активы Сбербанка, реализует доли города в различных объектах недвижимости (причем не только в российских столицах), работает с частными активами.

В конце июля «Российский аукционный дом» реализовал долю города в гостинице «Hilton Moscow Ленинградская». О том, как работают аукционы в сфере real estate, кому может быть интересна такая форма реализации активов и как искать покупателей на объективно проблемную недвижимость, мы поговорили с Андреем Степаненко, генеральным директором «Российского аукционного дома».

– Расскажите, как прошел аукцион по продаже городской доли в гостинице «Hilton Moscow Ленинградская»? Компания «Садко-Отель» (принадлежит структурам группы БИН), победившая на торгах, стала полноправным владельцем всей гостиницы…

– На самом деле случаев, когда у одного объекта несколько собственников – частных, государственных, – в Москве более чем достаточно. И этот пример очень характерен для рынка в целом. Причем в данном случае речь идет не о пакете акций, который находится в собственности г. Москвы, – фактически речь идет об общей долевой собственности на объект недвижимости. На самом деле, это довольно редкий случай. В Санкт-Петербурге мы реализовали три таких актива. В Москве это впервые. Сегодня мы продавали 3/10 доли в гостинице «Hilton Moscow Ленинградская». Отель достаточно большой – 25 тыс. кв. м, соответственно, 3/10 объекта составляют 7,6 тыс. кв. м. Лот был продан по начальной цене – 1 млрд 83 млн рублей. Получается, $ 4,4 тыс./кв. м. Мне кажется, это вполне адекватная цена, учитывая состояние, в котором объект находится. Вообще продажа долей с точки зрения российского законодательства вопрос непростой. В случае продажи второй дольщик имеет преимущественное право на покупку объекта. В то же время согласно Закону о приватизации единственный способ реализации таких объектов – это аукцион. Сегодня, конечно, были определенные риски: в том случае, если бы на аукцион пришли посторонние инвесторы и купили государственную долю, произошел бы конфликт интересов, судебное разбирательство и т. д. На данный момент не существует однозначной судебной практики в части приоритетов, что главнее – преимущественное право второго дольщика или Закон о приватизации. Хорошо, что случилось так, как случилось, и хорошо, что объект продали по рыночной цене.

– Насколько мне известно, Москва довольно долго судилась с «Садко-Отелем» из-за арендных платежей: столичные власти не могли получать доход за использование принадлежащих городу квадратных метров.

– Это неудивительно, если проанализировать те схемы приватизации, которые были популярны в Москве в 1990‑е годы. Ситуации с подобным наследием администрация Москвы до сих пор пытается разрешить, в том числе и в судах. Если говорить о приватизации объектов, я сторонник того, что нужно продавать бизнес целиком, ни в коем случае нельзя оставлять долю у государства. Иначе эта миноритарная доля будет расхолаживать инвестора, не даст ему возможность полноценно инвестировать в объект. Кроме того, для банков такие взаимоотношения дольщиков являются определенным стоп-фактором: ни для кого не секрет, что за долгий путь совладения доля государства может быть размыта. Вообще это порочная практика, которая была использована в эпоху начального этапа приватизации, и сейчас мы пожинаем ее плоды. Хорошо, что доля в гостинице «Ленинградская» была определена и реализована.

– Расскажите в общем об идеологии «Российского аукционного дома». Вы работаете не только с государственными заказчиками, но и частными инвесторами. При этом Вы создавались как дочерняя компания Сбербанка для реализации его активов… Каковы сегодня Ваши приоритеты?

– В августе этого года нам исполняется три года. В 2009 году мы создавались как дочерняя компания Сбербанка России и Фонда имущества Санкт-Петербурга для реализации активов в области приватизации, но главное – для реализации залогов, непрофильных активов банка, доставшихся ему в кризисное время. Изначально так и было: доля банковского имущества в общем обороте наших продаж превалировала над всеми прочими активами. Но ситуация довольно быстро изменилась, появились новые направления работы, и сейчас РАД приобрел черты универсальной торговой площадки. Мы реализовали много крупных проектов в области коммерческой недвижимости, например, торговую сеть «АЛПИ» (3,5 млрд рублей), здание особняка Кушелева–Безбородко (740 млн рублей) и т. д. Но помимо крупных проектов, мы работали и с небольшими активами: к нам обращались компании и физические лица с предложением продать их имущество, и мы им занимались. Сейчас самые дорогостоящие сделки – это сделки с государственным имуществом в рамках приватизации, а самые многочисленные – сделки с частными и банковскими активами. Кроме того, в 2010 году мы создали электронную площадку, прошли аккредитацию в Минэкономразвития России для продажи имущества банкротов, и сейчас на этой площадке «крутится» несколько десятков миллиардов рублей. Это самые разные активы по самой разной цене, от недвижимости, земельных участков и торговых сетей до эскалаторов и боингов.

«По результатам прошлого года, на электронной площадке мы совершили сделок на 10 млрд рублей, а за первое полугодие 2012 года продали порядка 6.8 тыс. активов на 5 млрд. рублей. Как правило, это вторичные объекты коммерческой недвижимости: магазины, офисы, складские помещения с небольшой площадью от 100 до 500 кв. м»

– Каков объем всех реализованных Вами за три года сделок?

– За три года мы продали активов на 40 млрд рублей, при этом около 40 % – это небольшие активы. Мы работаем со многими регионами России и являемся, действительно, всероссийской универсальной торговой площадкой, которая продает как на классических аукционах в зале с аукционистом («английских» – на повышение, «голландских» – на понижение), так и в рамках электронных торгов.

– В настоящий момент Сбербанк по-прежнему Ваш ключевой заказчик? Или основные его непрофильные активы Вами проданы, и Вы успешно диверсифицируете свою деятельность?

– Когда мы писали бизнес-план и защищали его, предполагалось, что «Российский аукционный дом» в основном будет работать со Сбербанком. Вместе с тем мы указали, что готовы работать на рынке и с другими банками, и в рамках приватизации, а также продавать имущество банкротов, имущество частных лиц, работать по поручению федеральных госпредприятий и т. д. Изначально планировалось, что в общем объеме выручки 70–80 % будут составлять объекты Сбербанка, а 20 % – все остальное. Но по итогам 2011‑го у нас обратная ситуация. Сегодня мы работаем со Сбербанком, с Росатомом, продаем активы и по поручению РЖД и в рамках сотрудничества с Департаментом имущества г. Москвы.

– Если не продаете Москву, продаете Ханты-Мансийский автономный округ. Где на сегодняшний день у Вас открыты филиалы?

– Мы активно работаем на региональных рынках. В настоящий момент у нас открыты филиалы в Москве, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Новосибирске. В августе открывается шестая площадка – Тюмень.

В Москве у нас главный офис. И понятно, почему: сейчас приватизация в Москве активно набирает обороты. Уникальный регион – Ханты-Мансийск. Активы ХМАО расположены во многих российских регионах. Например, сейчас мы продаем принадлежащие ХМАО Челябинскую и Нижневартовскую птицефабрики. Совсем недавно – в конце июля – РАД второй раз подряд был признан победителем квалификационного отбора организаторов продажи имущества ХМАО–Югры. Договор с правительством округа заключен на год, до конца июля 2013 года.

На самом деле приватизация идет сейчас довольно активно во многих регионах. Курс на массовую приватизацию был задан Президентом РФ. При этом профессионалов, которые способны эффективно реализовать активы, объективно мало. На рынке есть специалисты, способные структурировать сделки целевого назначения в рамках IPO или осуществить приватизацию акций ВТБ или Сбербанка, где есть стратегические инвесторы. Но когда речь заходит об имуществе более низкого уровня – порты, аэропорты и т. д. – их тоже должен кто-то продавать, а таких специалистов нет.

– Получается, что у Вас нет конкурентов? А как же СГУП, который в скором времени будет реализовывать гостиницу «Метрополь»?

– В Москве конкурент есть. Это СГУП – организация, которая создавалась для продажи имущества Москвы. На этом, пожалуй, все. Сейчас РАД проводит аукционы в масштабах всей России, и мы готовы брать на реализацию любой актив. Есть конкурсы, в которые мы сознательно не идем. Например, целевые сделки с участием инвестиционных банков в части приватизации федеральной или субъектов РФ. Однако ни одна крупная компания, будь то Газпромбанк или Райффайзенбанк, не захотят ехать в Элисту и продавать федеральный миноритарный пакет акций аэропорта стоимостью 4 млн рублей. Это не их, а наша работа. Есть банки, которые конкурировали с нами по конкурсу в Ханты-Мансийском автономном округе, но у них нет необходимого опыта продажи госимущества на аукционах. Соответственно, в части профессиональной реализации активов мы оказались сильнее. При этом мы уступаем им в части структурирования сделок, но мы туда и не стремимся.

– Как Вы зарабатываете?

– Общемировая практика выглядит так: собственник имущества платит компании-продавцу комиссию, вознаграждение. Если обратиться к практике работы зарубежных аукционных домов («Сотбис», «Кристис»), то они получают по 20–25 % и с продавца, и с покупателя. Итого 40–50 %! И там эти цифры никого не пугают. Причем не важно, о каком сегменте идет речь, антиквариате или luxury estate. Когда же мы здесь говорим о 2 % или 3 %, нам предлагают работать за 0,5 %.

У нас есть соглашение со Сбербанком, в котором прописана регрессивная шкала от 0,5 % до 3 %, плюс 10 % с превышения, в зависимости от стоимости имущества. Все это структурировано, и Сбербанк нам платит. Есть соглашение с Ханты-Мансийским автономным округом, где записано 30 % с превышения, если актив в результате продан за более высокую цену. Бюджетный кодекс РФ и Закон о приватизации запрещает сейчас брать деньги внутри, т. е. включать вознаграждение продавца в стоимость имущества. Скажу Вам честно: за продажу Hilton мы получим 113 тыс. рублей. Хотя работа нашего аукциониста, пресс-службы и команды стоит в разы дороже. Для РАД это скорее имиджевая сделка. Стоимость нашего последнего контракта на продажу имущества Москвы – 109 млн рублей. По этому контракту в этом году город должен передать нам на приватизацию порядка 1000 объектов.

Раньше компенсация затрат организаторов торгов госимущества в регионах – региональных фондов имущества – включалась в стоимость объекта продажи. Продавец брал 4 рубля со 100 и 96 отдавал в казну соответствующего региона. В 2009 году эта схема поменялась. Фонды имущества стали либо госучреждениями, не мотивированными на результат, либо акционерными обществами, которые берут процент с покупателя, как мы. Процент вознаграждения бывает разным: допустим, по РЖД это порядка 2 %, и 5 % с превышения. С частными собственниками мы договариваемся в зависимости от объекта и его стоимости. Как правило, у нас нет каких-то жестких нормативов.

Первые полгода мы закрыли с прибылью, пусть и небольшой, причем в основном за счет двух крупных сделок с частными собственниками. Понятно, что эти небольшого размера объекты не приносят нам каких-то существенных дивидендов, но в целом они приносят компании имидж и известность.

– Сколько непрофильных активов осталось у Сбербанка, учитывая, что Вы занимаетесь ими уже три года?

– 6,5 тыс. непрофильных активов, которые нужно продать! Это, разумеется, не только офисные и торговые центры, но и чуланы, библиотеки, небольшие складские помещения и т. д. Конечно, количество проблемных активов уменьшается. Причем уменьшается именно количество ипотечных (т. е. заложенных) активов, а количество активов, идущих на продажу в рамках процедуры банкротства, увеличивается.

– Работаете ли Вы по проблемным активам с другими банками, кроме Сбербанка?

– Да, мы работаем с банком «Санкт-Петербург», с Номос-Банком. Пытались работать с ВТБ и Газпромбанком – не получилось. У них есть свои структуры, которые этим занимаются. Значит, им так удобно, мы не навязываем себя. Сейчас мы вступаем в Ассоциацию российских банков и планируем популяризировать свою деятельность. То есть направляем все свои силы на то, чтобы эффективно реализовывать имущество.

– Как Вы ищете покупателей на какие-то активы, которые очень сложно продавать, например, аэропорт в Элисте?

– Мы обращаемся к услугам консультантов, привлекаем к работе региональных продавцов, тех, кто знает локальный рынок и его покупателей. Разумеется, мы не стремимся плыть в этой лодке одни. Так, когда мы продавали «Националь», то обращались к консультантам Jones Lang LaSalle, понимая, что они все сделают быстрее, что у них есть выходы на инвестфонды. В гостиничном сегменте эта компания – один из сильнейших игроков. По региональной торговой и офисной недвижимости мы активно сотрудничаем с NAI Becar.

– Насколько фигурируют в Ваших сделках западные инвестиции?

– Они, бесспорно, есть.

– Принято считать, что западным компаниям интересны объекты А-класса с понятным арендным доходом, прозрачной структурой собственности и т. д. …

– В основном да. Но инвесторы бывают разные. Например, финский холдинг YIT купил у нас достаточно много активов. В основном это земельные участки. Что касается приобретения бизнес-центров, торговых центров, только что мы закрыли сделку в Ростове, где интер­национальная компания приобрела у нас торговый комплекс за 300 млн рублей. Сделка была осуществлена в рамках банкротства на электронном аукционе. Конечно, каких-то серьезных бизнес-центров класса А у нас не было, это не совсем наш профиль деятельности. Очень много профессиональных консультантов, которые могут сделать это качественно и не через аукцион.

– Что Вы делаете в ситуации, когда цена актива объективно завышена заказчиком? Ведь такие случаи наверняка бывают?

– Конечно, бывают. Сплошь и рядом, особенно в Москве. Москва сама делает оценку своего имущества, и нередко ожидания города оказываются завышены. В этом случае бывает непросто продать актив. Так, например, не удалось реализовать компанию «Объединенные кондитеры».

– С долей ЦМТ была, по-моему, такая же ситуация?

– Да, у ЦМТ тоже была завышена цена, но я думаю, что мы эту долю продадим. Федеральным законом о приватизации предусмотрена возможность вторичной продажи лота на голландском аукционе (на понижение) – методом публичного предложения с ценой отсечения 50 %, но не все готовы пользоваться этой нормой закона. Аналогичная ситуация со зданием гостиницы «Астория» в Санкт-Петербурге. На него есть 49‑летний договор аренды с международной сетью, и расторгнуть этот договор нельзя. Можно долго и безуспешно пытаться продать ее за 2 млрд рублей, а можно заказать новую оценку и снизить стоимость объекта на 20–30 % или сразу установить half price в рамках федерального закона, который позволяет это сделать.

– Как Вы работаете с частными компаниями?

– По поручению частного собственника в ноябре 2009 года мы продали особняк на наб. Кутузова в Санкт-Петербурге за 740 млн рублей. По поручению компании ЛЭК (сейчас – Л1) мы продавали на Московском ш. в Санкт-Петербурге два земельных участка общей площадью 9 га. Они были проданы за 1,1 млрд рублей. Недавно мы продали за 900 млн рублей группе компаний «Пионер» участок на Приморском пр., 52, в Санкт-Петербурге. У нас много частных заказчиков, и каждый раз условия сделки обсуждаются отдельно, нет какого-то шаблона.

– Вы можете рассказать немного о технологии проведения аукциона? Что нужно сделать, чтобы выставить объект через «Российский аукционный дом»?

– Все просто: заказчик должен указать в своей заявке общие характеристики объекта (или земельного участка), возможность подключения к инженерным сетям, предоставить техническую документацию и документы, подтверждающие право собственности. Если на объекте есть какие-то обременения, нужно указать и их. Если речь идет о заполненном торговом или офисном центре, нужно показать, какой доход генерирует объект (чтобы мы могли просчитать ставку капитали­зации). Заказчикам мы предлагаем несколько вариантов аукционов: английский, голландский – либо экспозицию в течение полугода, чтобы понять, есть ли вообще спрос на данный объект. В последнем случае мы не выставляем его на аукцион, а только анонсируем предстоящие торги. У нас есть такая практика, и сложно продаваемые объекты мы берем именно в таком формате.

– Минимальная цена продажи объекта, за который Вы возьметесь?

– Мы берем на реализацию активы стоимостью от 5 млн рублей. Впрочем, если это объект стрит-ритейла стоимостью 3 млн рублей, мы возьмемся, это наша тема. Мы не берем квартиры, хотя в случае со Сбербанком это ограничение не работает.

– В каком случае объект лучше продавать через офлайн-аукцион, а в каком – через электронные торги?

– Это зависит от заказчика и от продаваемого актива. В принципе, заказчик сам выбирает, в каком формате выставить свой объект. Разумеется, было бы странно продавать на электронных торгах активы стоимостью в несколько миллиардов рублей. Те же активы, которые стоят в разы дешевле, можно реализовывать онлайн. Скорее, тут происходит отсечение по ценовой категории. На электронном аукционе вероятность сговора меньше, чем на классических торгах. С такими ситуациями сложно бороться. Так, на торгах Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в зале присутствуют охранники, задача которых следить за пришедшими на аукцион людьми. Мне довелось быть очевидцем такого аукциона. У людей отбирались телефоны, пресекались любые разговоры и т. д.

– Чтобы не повышалась цена лота, они не соперничают в зале?

– Да, они пытаются в зале негласно между собой договориться. И формально в Уголовном кодексе РФ нет никакого запрета. К тому же по инициативе Федеральной антимонопольной службы изменился закон, согласно которому мы должны подписать протокол об участниках аукциона не за три дня до торгов, а за две недели! Это тоже дает ширoкие возможности для маневра еще до начала аукциона.

– Какие у Вас запланированы ближайшие крупные аукционы?

– 28 сентября мы будем продавать 42 % пакета акций Ханты-Мансийского Банка. Стартовая цена – 13 млрд рублей. Вероятность того, что на этот лот будет 3–5 претендентов, мала, но мы продвигаем его. В ближайших планах также продажа Челябинской и Нижневартовской птицефабрик. По линии имущества Москвы мы в очередной раз будем продавать 9,64 % акций ЦМТ. Торги назначены на 26 сентября. Надеемся, в этот раз все сложится успешно!