Беспокойное наследство

Здание бывшего проектного института в Петроградском районе, на Малом пр., 79-83 в июне продадут на торгах. Начальная стоимость — 425 млн рублей.

Аукцион проведет Российский аукционный дом по поручению частного собственника, имя которого не разглашается. Общая площадь нежилого разновысотного здания (5-6-7 этажей) — около 12 000 кв.м, полезная — более 8700 кв.м. Объект продается вместе с участком (примерно 3900 кв.м).

Ранее строением владела компания «Строймонтаж». В начале 2007 года она приобрела акции ЗАО «Гидроэлектромонтаж», которому принадлежала часть объекта — 1567 кв. м. А потом выкупила и остальные площади у «дочки» РАО «ЕЭС». Тогда объект использовался как офисный центр — помещения сдавались по $22–30/кв.м в месяц.

На общественных слушаниях осенью 2008 го представители «Строймонтажа» демонстрировали заключение НПО «Геореконструкция-Фундаментпроект». В нем говорилось, что здание невозможно отремонтировать и нужно разобрать: износ строительных конструкций и элементов — более 70%.

Экспертная строительная комиссия признала объект аварийным. Его собирались снести, а на освободившемся месте возвести восьмиэтажный дом общей площадью около 24 000 кв.м по проекту архитектурной студии «Рейнберг и Шаров». Объем инвестиций в проект оценивался в $85 млн. Ориентировочная стоимость жилья должна была составить $9000–10 000 за «квадрат».

«Строймонтаж» даже договорился с банком «Санкт-Петербург» о проектном финансировании. Обеспечением кредита общей суммой 895 млн. рублей стали права на участок. Первый транш составил 535 млн. рублей. Однако проект так и не был реализован, а чтобы рассчитаться с банком, застройщик продал недвижимость. Новый собственник тоже решил расстаться с объектом, реализовав его на торгах.

Здание не является памятником архитектуры, но находится в охранной зоне (ЗРЗ 1–1). Снос и новое строительство здесь запрещены. Исключение — аварийные объекты, не подлежащие восстановлению. Новый владелец может попробовать подтвердить аварийность. (Хотя «комиссию Гринберга» недавно упразднили, что создает некоторые сложности.)

Возможна и реконструкция здания с надстройкой одного полноценного и мансардного этажей. В этом случае полезная площадь увеличится на 1600–2300 кв. м. Кроме того, участок позволяет организовать подземный паркинг.

Директор департамента консалтинга и оценки АРИН Екатерина Марковец полагает, что объект целесообразнее реконструировать под жилье: «В пользу жилой функции говорят несколько факторов. Локация — недалеко от станции метро «Петроградская». Нагрузка на «квадрат» будущих улучшений получается около $1000, что соответствует докризисной норме для жилья бизнес-класса и абсолютно неприемлемо для офисной недвижимости».

Если здание не получится снести, придется учитывать имеющиеся планировки. Это, безусловно, повлияет на класс будущего жилого комплекса. Покупатели элитного жилья стали очень разборчивыми, констатирует г жа Марковец. Квартиры этого уровня должны быть идеально спланированы.

«Проект бизнес-класса на первый взгляд кажется менее рискованным. Однако надо отметить, что в кризис этот сегмент «просел» сильнее всего и спрос здесь восстанавливается медленнее, чем в других классах», — говорит Екатерина Марковец.

 

Андрей Некрасов

Недвижимость и строительство Петербурга