Эра залоговых аукционов

«Банк «Санкт-Петербург» заключил соглашение с «Российским аукционным домом» о продаже залогового имущества. Объем заложенной коммерческой недвижимости, которую готовит к продаже аукционный дом, уже оценивается в 1 млрд руб., а сам он тем временем ведет переговоры с другими банками.

 

«Банк «Санкт-Петербург» и «Российский аукционный дом» (РАД) подписали соглашение о взаимодействии при реализации находящегося в залоге у банка имущества. Логично предположить, что подписать соглашение банк вынудил рост объема просроченной задолженности.

Согласно финансовой отчетности Банка Санкт-Петербург за первое полугодие 2006 года, составленной по международным стандартам, по состоянию на 1 июля доля просроченных кредитов возросла до 7,5% от общего кредитного портфеля, а на начало текущего года она составляла 0,7%. Кредиты и авансы клиентам составили 143,9 млрд рублей, что на 0,6% меньше по сравнению с 1 января 2009 года. Причем 90% кредитов выданы корпоративным клиентам. Доля просроченных кредитов корпоративным клиентам составляет 7,5% против 0,6% на начало года, доля просроченных кредитов в розничном сегменте – 8,0%, а в начале года было 2,1%. За 6 месяцев банк увеличил уровень резерва под обесценение кредитов до 7,3% по сравнению с 3,9% на 1 января 2009 года.

Но в банке сразу же поспешили предупредить, что соглашение с аукционным домом никак не связано с ростом просроченной задолженности или каким-либо другим ухудшением финансового положения кредитной организации. «Никаких конкретных объектов для продажи пока нет, - сообщила руководитель пресс-службы Банка Санкт-Петербург Анна Бархатова. – Цель данного соглашения добиться наиболее эффективной и прозрачной реализации залога с максимальной выгодой для банка».

Один из банкиров, пожелавший остаться неизвестным, выразил мнение, что подписанное соглашение больше нужно не банку, а самому аукционному дому - для солидности, поскольку вряд ли до конца текущего года пройдут хотя бы одни торги. Слишком сложная ситуация на рынке и невозможно определить цену залога, что бы она была интересна покупателям и выгодна для продавца.

Основная проблема

ОАО «Российский аукционный дом» появился на свет в конце августа 2009 года. Одним из его акционеров стал «Сбербанк России», которому принадлежит 25% акций. Основная задача аукционного дома – реализация банковских залогов. «На текущий момент объем коммерческой недвижимости, которая готовится к продаже составляет 1 млрд руб.», - говорит заместитель генерального директора РАД Константин Раев.

Он не пояснил, какие это именно объекты, и какого банка. Но, скорее всего, РАД пока работает только с недвижимостью Сбербанка. Объем «неработающих» кредитов которого, согласно отчетности составленной по международным стандартам, в первом полугодии вырос до 351,6 млрд руб. с 94,7 млрд руб. на начало года. Доля «неработающих» кредитов в кредитном портфеле Сбербанка составила 6,4% в сравнении с 1,8% на начало года.

По словам представителя аукционного дома, банки пока не передают на торги залоги, перешедшие им в собственность, а только то имущество, собственником которого является заемщик, уже осознавший, что по кредиту расплатиться сможет только в случае продажи ряда принадлежащих ему и заложенных в банке активов. И основная сложность работы аукционного дома на подготовительном этапе торгов - согласовать цену продажи имущества с должником.

«Зачастую владелец залога не согласен с той ценой, которую предлагает банк, заинтересованный в скорейшей продаже имущества. Собственники стремятся продавать объекты по докризисным ценам с небольшим дисконтом. Все сейчас выжидают. Насколько мне известно, торги аукционного дома, которые планировалось провести в декабре, переносятся на первый квартал 2010 года», - говорит руководитель отдела консалтинга и оценки Knight Frank St.Petersburg Антон Реутов.

 Ждите ответа

Банкиры относятся к идее аукционного дома не то чтобы скептически, но без особого энтузиазма. Во-первых, потому что залоги пока еще редко переходят в собственность банков, они стараются договориться с заемщиками о реструктуризации задолженности. А во-вторых, крупные кредиторы – это крупные банки, и пока у них нет острой необходимости в срочной реализации полученного в собственность имущества ради получения денежных средств. Проще и выгодней сейчас получать деньги от Банка России и Минфина, чем распродавать подешевевшее в несколько раз имущество. И, в-третьих, самое главное, не ясно как пойдут торги, сколько будет заявок, какими окажутся цены: боятся прогадать.

Банк ВТБ был одним из первых, кому Фонд имущества Санкт-Петербрга предложил поучаствовать в создании Российского аукционного дома, но кредитная организация не поддержала инициативу, в отличие от Сбербанка.

Позже, комментируя решение Сбербанка создать аукционный дом, председатель правления банка ВТБ Северо-Запад Дмитрий Олюнин заявил, что если спрос и уровень цен будут высокими, то банк воспользуется торговой площадкой. «У нас нет необходимости продавать залоговое имущество по бросовым ценам, возможно, мы будем сдавать в аренду приобретенную недвижимость», – пояснил Дмитрий Олюнин.

По словам управляющего петербургским филиалом Абсолют Банка Виталия Демидова, проект аукционного дома для банка достаточно интересен. «Мы изучим его более подробно и, возможно, захотим в нем поучаствовать. Пока делать более конкретные выводы рано, так как чтобы оценить эффективность торгов, нужно увидеть на практике, как они происходят, какой вызывают интерес у потенциальных покупателей. То есть - должно пройти определенное время. Мы пока не использовали таких методик», - рассуждает Виталий Демидов.

Если продавать, то сейчас

По мере роста залогов в руках банкиров и расходов по их содержанию интерес банков к торгам будет возрастать. По мнению начальника аналитического отдела инвестиционной компании БФА Романа Дзугаева, хотя ситуация с ликвидностью в банковском секторе стабильна и, казалось бы, дождаться роста цен на активы, которые достались банкам в виде залогов, является наиболее рациональным экономическим поведением, но необходимо иметь в виде как минимум три фактора.

«Во-первых, имеет место бремя содержания, то есть банки вынуждены нести определенные расходы на содержание имущества, которое им досталось вследствие невозврата кредитов заемщиками. Во-вторых, существует неопределенность относительно того, как долго будет проходить стабилизация экономической ситуации и возврат цен на активы к балансовой стоимости залогового имущества для банка. В-третьих, содержание данного имущества необходимо финансировать пассивами, при этом фактически дохода оно не генерирует. Для того, чтобы доход возникал (например, если в залоге доля в каком-либо бизнесе), необходимы дополнительные затраты на управление. Привлекаемые ресурсы при этом, безусловно, являются платными, да и привлекаются на определенный срок, то есть необходимо периодически рефинансироваться. Таким образом, продажа залогового имущества - вполне оправданный шаг со стороны банков», - полагает Роман Дзугаев.

По мнению аналитика ГК Broco Дмитрия Степанова, если есть необходимость в дополнительной ликивидности, то лучше имущество продавать сейчас. «На абсолютно всех внутренних рынках сейчас наблюдается рост активности покупателей. Конечно, кредит у ЦБ более предпочтителен, но далеко не все банки могут его получить. Вообще ситуация в банковской сфере достаточно тяжелая, и многое зависит от вида залога. Сейчас очень хорошая возможность для продажи строительных и земельных объектов. Если речь идет о недостроенных объектах, то нужно стараться довести их до конечного продукта, тогда его стоимость возрастет. Шансы продать будут, но в конце года будут заканчиваться бюджетные деньги, а потому продажа дорогих объектов может проходить уже по менее выгодным ценам», - говорит Дмитрий Степанов.

 

Александр Сологуб

БН.ру

 

Информация по теме