Правительство Югры продает в Петербурге имущество скандально известного Фонда поколений минимум на 2 млрд рублей

Ликвидаторы Фонда поколений Югры готовят к приватизации крупнейший пакет недвижимости в историческом центре Петербурга, чтобы вернуть в казну региона 2 млрд рублей. Эксперты отмечают, что инвестиционная активность на рынке города растет.

В Петербурге готовят к торгам имущество скандально известного Фонда поколений Югры. Его создавали на "сырьевых деньгах" Ханты–Мансийского автономного округа — Югры (ХМАО) для выплаты подъемных средств молодежи региона. Но за полгода до начала первых выплат выяснилось, что такая поддержка граждан противоречит федеральному законодательству.

Фонд ликвидируют, а его активы будут продавать, чтобы вернуть деньги в казну региона. На торги попадет недвижимость в центре Петербурга, включая здание администрации Центрального района на Невском проспекте. Это будет самое крупное предложение госимущества в нашем городе за последние годы. Эксперты отмечают, что момент выбран верно: инвестиционная активность на рынке города растет, за прошлый год объем заключенных сделок удвоился и достиг $803 млн. Люди с деньгами в городе есть, и они готовы к покупкам. К тому же сам Петербург практически прекратил продавать свое имущество.

Предложение в центре

Правительство Югры передало Российскому аукционному дому (РАД) для продажи в рамках приватизации большой пакет имущества из казны ХМАО. Об этом "ДП" сообщил гендиректор РАД Андрей Степаненко. По его словам, торги, на которые попадут здания и помещения в исторической части города (см. карту), начнутся в конце марта. Оценку имущества к торгам РАД еще не завершил. Но эксперты оценили совокупную стартовую стоимость этих активов в 1,6–2 млрд рублей.

"Югра — федеральный лидер по продаже имущества в рамках приватизации. Но впервые регион будет продавать имущество в Петербурге. Причем портфель его активов сопоставим по объему с портфелем "Ростелекома" — самым крупным корпоративным пакетом недвижимости, который сейчас выставлен на продажу в городе (он оценен в 1 млрд рублей)", — говорит Андрей Степаненко. Перспективы аукциона он оценил высоко с учетом того, что сам город недвижимость в центре на продажу по приватизации не предлагает.

Опрошенные "ДП" эксперты считают, что активы Югры могут быть проданы с превышением стартовой цены на 15–30%.

"В центре города в последние годы почти ничего не продают. Рынок государственной приватизации стагнировал. Кроме того, в Петербурге действует мораторий на продажу недвижимости казны в центре и на основных магистралях. Так что имущественный блок Смольного конкурировать с предложением Югры не сможет. А спрос на недвижимость в центре есть", — отмечает Екатерина Запорожченко из Docklands Development.

Действительно, Фонд имущества Петербурга в 2015–2016 годах продал по программе приватизации всего два здания. А в 2017 году торгов вообще не было. "На этот год программа приватизации еще не утверждена", — сообщили "ДП" в КИО.

Скандальный фонд

Фонд поколений Югры был создан экс–губернатором ХМАО Александром Филиппенко в 2000 году. Туда решили отчислять 25% от суммарного квартального дохода, полученного бюджетом округа от поступивших платежей за пользование недрами. Предполагалось, что фонд аккумулирует различные производственные и финансовые активы, будет на них зарабатывать и с 1 января 2018 года начнет выплачивать подъемные (20 МРОТ плюс проценты) всем жителям региона, достигшим 18–летнего возраста.

За все время работы фонда власти ХМАО передали ему госимущества на сумму 12,6 млрд рублей. До 2010 года фонд активно инвестировал в акции, а также в недвижимость в Москве, Петербурге, Краснодаре и Ханты–Мансийске. С 2010 до 2017 года баланс фонда не пополнялся, шла выемка имущества в пользу региональных властей (забрали активы на 6,5 млрд рублей). А летом 2017 года местные власти неожиданно решили фонд ликвидировать. Через 20 лет его работы и за полгода до начала первых выплат оказалось, что по букве действующего федерального законодательства делать именные платежи жителям региона нельзя.

На начало этого года активы фонда составляли всего 3,7 млрд рублей. Около 2,4 млрд рублей недосчитались. "Возможно, разница в балансе возникла из–за того, что фонд вкладывал средства в покупку неликвидного имущества и акций. Правоохранительные органы проводили проверки. Нарушений законодательства не выявили", — сообщил "ДП" директор департамента по управлению государственным имуществом ХМАО — Югры Анатолий Уткин.

По его словам, оставшиеся у фонда активы власти округа забирают в казну. Часть из них уже включены в программу приватизации на 2018 год. "Вырученные средства пойдут в том числе на выплаты по обязательствам фонда перед гражданами региона, родившимися с 1993 года. Сумма выплат может составить около 2 млрд рублей", — заключил Анатолий Уткин.

Инвесторы активны

Эксперты констатируют рост инвестиционной активности на рынке недвижимости Петербурга, причем довольно бурный. По итогам прошлого года Северная столица оказалась российским лидером по этому показателю. По данным JLL, объем вложений в недвижимость Петербурга за год удвоился и достиг $803 млн. А в общем объеме транзакций в недвижимость России (в 2017 году они достигли $4,6 млрд) доля Петербурга выросла с 6 до 16%.

"Инвесторы все чаще рассматривают недвижимость в Петербурге как альтернативу московской. Ставки капитализации, на которые они ориентируются в Северной столице, для офисных и торговых объектов составляют 9,5–11,5%. В Москве они несколько ниже — 9–10,5%", — говорят в JLL.

"Средние показатели доходности от сдачи в аренду встроенных коммерческих помещений в Петербурге — 11%, офисных — 4,9%, жилья — 8,6%", — говорит гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. Неудивительно, что городская недвижимость — в центре внимания инвесторов. Другие инструменты сохранения и преумножения капитала не так эффективны (доходность вкладов на депозитах — ниже 7%, корпоративных облигаций — 7–8%) или более рискованны — те же биткоины пока мало кому понятны.

"Активность инвесторов в Петербурге растет. В том числе иностранцев — доля их инвестиций в общем объеме вложений в недвижимость города в 2017 году составила 15% — против 9% годом ранее. Заметно и возвращение на рынок города крупных сделок (размером более $100 млн) — в прошлом году их было две. Также очевиден интерес к сделкам обратной аренды (sale&lease back), которые являются эффективным инструментом высвобождения денег для компаний, для которых владение крупными объектами недвижимости — не основная сфера бизнеса", — говорит гендиректор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев. По его словам, многие переговоры прошлого года по покупке недвижимости в Петербурге перешли на этот год. "Параллельно на рынке формируется новое предложение для инвестиций: бизнес–центры от 15 тыс. м2, крупные торговые центры. В принципе все сегменты коммерческой недвижимости в равной степени интересны инвесторам. По нашим оценкам, объем классических инвестиционных сделок по итогам этого года может увеличиться, а инвестиции в земельные участки под девелопмент скорее сократятся", — констатирует Андрей Косарев.

"Рынок уже не на дне. Максимально эффективные сделки надо было заключать раньше. Но инвестиционный потенциал Петербурга до конца не реализован — глобальные инвесторы все еще рассматривают его как провинциальный город. Думаю, текущий год будет трамплином. Но куда мы полетим после прыжка — только время покажет", — заключила эксперт NAI Becar Ольга Шарыгина.