Интервью. Андрей Степаненко: «Инвесторы не хотят уходить в долгосрочный девелопмент»

Кризис стал благодатной почвой для начала новых проектов, перспективы которых просто нужно было вовремя разглядеть среди всеобщей паники. Неголословный пример — создание Российского аукционного дома (РАД) осенью 2009 года. О первых успехах и дальнейшем развитии РАД, а также о посткризисной работе Фонда имущества Санкт-Петербурга РБК daily рассказал генеральный директор площадок АНДРЕЙ СТЕПАНЕНКО.

— Результаты торгов 2010 года позволяют говорить о восстановлении рынка?

— Безусловно. Если сравнить результаты торгов Фонда имущества за первое полугодие 2010 года с аналогичным периодом 2009 года, то мы увидим, что они отличаются в разы: так, за первые шесть месяцев прошлого года фонд продал имущества на 2,5 млрд руб., а в первом полугодии этого — на 6,2 млрд руб. Динамику торгов РАД пока трудно анализировать, так как он начал свою работу с сентября 2009 года. Можно сказать лишь, что за девять месяцев общий объем его продаж составил 4,8 млрд руб. и это хороший результат. Но говорить о восстановлении покупательской активности можно не во всех сегментах рынка. В первую очередь вернулся спрос на стрит-ритейл — магазины площадью до 500—1500 кв. м. Традиционно востребованы участки под индивидуальное жилищное строительство. Этот сегмент меньше всех просел и быстрее всех восстановился. К примеру, продажа участка площадью 7 соток в Советском переулке в Тарховке (Сестрорецк) по цене 34—35 тыс. долл. за сотку — это, можно сказать, докризисный результат. Огромный интерес вызывают торги по земельным участкам под строительство жилья эконом-класса. В этих сегментах индекс покупательской активности восстановился, в некоторых случаях даже превысив докризисный уровень.

— Что можно сказать о других сегментах рынка недвижимости?

— Девелоперов, желающих начинать проекты коммерческой недвижимости, нет, и в ближайший год здесь продолжится стагнация. Я имею в виду строительство офисно-административных зданий, торговых центров, а также гостиниц и жилья бизнес-класса.

Есть интерес к покупке действующих торговых или бизнес-центров с заполняемостью на уровне от 70%, где уже есть финансовый поток. Но предложения о продаже такого бизнеса практически отсутствуют. Возможно, со временем они появятся, и тогда РАД будет этим заниматься.

Спрос на приобретение готового бизнеса свидетельствует о важных тенденциях на сегодняшнем рынке. Первая — инвесторы не хотят уходить в долгосрочный девелопмент и готовы инвестировать только в проекты, способные быстро приносить прибыль. И вторая — банки накопили достаточный объем свободных денег и готовы кредитовать инвесторов, но только самых надежных и с минимальными рисками.

— Какие еще изменения в поведении покупателей под влиянием кризиса вы мо жете отметить?

— Сейчас покупатели стали обращать больше внимания на условия оплаты сделок. Предпочтение отдается объектам, которые можно оплачивать в рассрочку, например покупке права аренды участков по полному пакету, где расчет происходит поквартально в течение 2,5 лет. Для этих выплат девелоперу, как правило, достаточно собственных средств. Сейчас спрос на такие объекты даже превышает спрос на лоты, которые продаются в собственность, — здания с земельными участками, за которые нужно рассчитываться в течение 30 дней. Но в 2011 году будут покупать вне зависимости от того, собственность это или инвестконтракт, в основном из-за роста дефицита пятен под строительство жилья эконом-класса.

— Спрос будет на мелкие или крупные участки?

— Спросом будут пользоваться совсем небольшие пятна, на которых можно построить 10—15 тыс. кв. м жилья эконом-класса, а также крупные лоты под комплексное освоение. Крупные — потому что есть банковские и девелоперские структуры, которые видят перспективу развития рынка эконом-класса на ближайшие пять-семь лет. Лоты по 2—3 га под строительство жилья бизнес-класса — это то, на что сейчас не найти клиентов. Многие промышленные предприятия в городе готовы переезжать и освобождать участки, на которых уже есть инженерия, но градостроительные ограничения, охранные зоны КГИОП, работы по сносу объектов не увеличивают ликвидность таких площадок, и они простаивают.

— Российский аукционный дом изначально создавался как инструмент для продажи заложенного имущества Сбербанка. Когда может реально начать действовать этот механизм?

— Аукционы идут и сейчас, территориальные банки Сбербанка направили нам порядка 55 объектов. Но здесь вопрос больше в подготовке лота, получении согласия должника, сборе необходимых документов и так далее.

Действующее законодательство, регулирующее реализацию проблемных активов, несовершенно, и подготовительный процесс занимает 90% времени, и только 10% — это поиск покупателя и объявление аукциона. Мы пока находимся в первой стадии, но на выставке PROestate 8 сентября мы рассчитываем продать три помещения формата street-retail, заложенных у Сбербанка.

В настоящий момент утвержден регламент взаимодействия Российского аукционного дома и Сбербанка России при реализации на торгах имущества, находящегося у банка в залоге. Это регламент работы для всех региональных представительств Сбербанка, и его появление свидетельствует о начале программы развития, которая, по всей видимости, будет связана с созданием филиальной сети РАД.

Кроме того, РАД работает по реализации имущества предприятий в рамках процедуры банкротства. Заключены соглашения с четырьмя объединениями арбитражных управляющих. В рамках этих соглашений мы будем заниматься продажей имущества должников в рамках федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Причем если до октября аукционы по продаже имущества банкротов проводятся в классической форме, то с 1 октября в соответствии с приказом Министерства экономического развития это будут электронные торги.

— Вы готовы к переходу на такую систему?

— Система электронных торгов у нас создана. В середине июня вступили в силу поправки в федеральный закон о приватизации, которые установили возможность продавать на электронных торгах госимущество в рамках приватизации. Думаю, что в ближайшие два-три месяца будет издано постановление правительства РФ, регламентирующее требование к электронным площадкам и порядок проведения электронных торгов, и уже в четвертом квартале этого года Фонд имущества начнет продавать первые объекты в рамках приватизации на электронных торгах. Отмечу, что продажа на электронных торгах, по нашему мнению, эффективна только в части недорогих, как правило, вторичных объектов, например в сегменте стрит-ритейла.

Что же касается движимого имущества, то первые электронные торги фонд проведет в августе. Это будут торги по продаже подержанных автомобилей марки Volvo. Машины продаются в связи с плановым обновлением автопарка Смольного.

В структуре РАД мы также внедряем систему электронных торгов — первый аукцион по продаже предметов современного искусства пройдет в августе как раз на электронной площадке. В дальнейшем, как я уже сказал, система будет использоваться при продаже частного имущества, а также имущества в рамках процедуры банкротства.

В целом это направление развивается в сторону полноценного интернет-магазина, интернет-аукциона, где можно приобрести широкий спектр товаров.

— Идет ли в таком случае речь о выходе на между народный уровень?

— В части реализации заложенного имущества, имущества частных собственников — направлений, которыми занимается Российский аукционный дом, нет, да это и не нужно. Но мы еще очень молоды, ведущим аукционным домам по 250 и более лет, и если сегодня какие-то вещи нам кажутся неактуальными, то, может быть, нашим последователям через 50 лет это покажется нужным.

В будущем, наверное, мы будем стремиться стать русским eBay, и мы идем к этому: создаем IT-инфраструктуру и программное обеспечение, и завтра, купив iPhone, iPad или смартфон и установив на него специальное приложение, вы сможете торговаться у нас, приобретая хорошее вино или автомобиль. Точно так же как биржевая торговля раньше была достоянием узкого круга специалистов, а сегодня благодаря сети Интернет стала доступна любому желающему, так и аукционная торговля выйдет на экран смартфона и станет доступной в любом месте, в любое время, позволяя продавать и покупать эффективно.

Да, аукционный дом без продажи предметов искусства — это не аукционный дом. И развивая это направление, мы планируем создавать департаменты, которые будут работать за границей над привлечением покупателей и продавцов. Но мы не планируем проводить торги за рубежом, вся аукционная деятельность будет сосредоточена на основной, петербургской площадке.

— У РАД уже есть ряд соглашений с крупными структурами — ТГК-1, «Российскими железными дорогами». Будут ли еще договоренности?

— Я готов подписывать эти соглашения сотнями. Но важны не сами соглашения, а объекты, которые могут быть проданы с помощью РАД. Надеюсь, вскоре появится контракт с Фондом содействия развитию жилищного строительства, значит, будем с осени продавать здания и земельные участки по всей России. Осенью также планируется заключение контракта c компанией ОАО «Центратом» — дочерней структурой «Атомэнергопрома» и «Рос атома».

— Кроме РАД, частную собственность, в первую очередь недвижимость, на аукционах не продает никто. Не боитесь возможной конкуренции?

— У нас есть серьезный базис, на котором мы основываемся и выстраиваем свои бизнес-проекты. Это 20-летний опыт Фонда имущества Санкт-Петербурга по реализации недвижимости на аукционах и это Сбербанк и активы, которые находятся у него в залоге и которые мы призваны продавать. Все остальное — имущество частных собственников, работа с предметами искусства и так далее — это надстройка. Не имея базиса, создать надстройку сразу будет очень сложно, и даже если кто-то это сделает, то мы к такой конкуренции готовы. Но пока я не вижу каких-либо потенциальных конкурентов в данной сфере.