Интервью. Андрей Степаненко: «Работа сейчас занимает все мое время»

Андрей Степаненко, возглавляющий Фонд имущества Петербурга с 2004 года, с середины 2009-го стал генеральным директором Российского аукционного дома. О работе двух аукционных площадок и об отсутствии конфликта интересов между ними, а также о проблеме исключительной занятости при совмещении двух ответственных должностей г-н Степаненко рассказал в интервью «НП».

– Андрей Николаевич, сначала об итогах 2009 года. Что удалось и что не получилось?

– Говорить о том, что работать было непросто, не буду: тяжело пришлось всем участникам рынка.

Однако уже с середины года мы стали отмечать повышение активности на торгах: цены на объекты стали увеличиваться, в конце года — в разы, возросло количество претендентов, продавать удавалось то, что в четвертом квартале 2008-го — первой половине 2009-го не было востребовано. Город в отличие от частного бизнеса продемонстрировал гибкий подход к продаже имущества.

Уже в начале года мы отреагировали на изменение конъюнктуры рынка и приступили к переоценке готовящихся к продаже объектов. В результате цены по отдельным из них, особенно по инвестиционным, стали в два-три раза ниже докризисных. Это позволило нам сохранить спрос на объекты, сохранить покупателей и объемы продаж, а к концу года ситуация выровнялась — на торги госимуществом вернулась докризисная конкуренция.

В результате Фонд не только полностью выполнил бюджетное задание по приватизации (это без учета реализованных в конце года акций «Охта-центра») , но и, как мне кажется, внес важный вклад в восстановление рынка. В этом году ни один петербургский брокер не может похвастаться таким количеством сделок и такими суммами продаж. На наши цены сегодня ориентируется весь петербургский рынок недвижимости.

Многие частные собственники до сих пор не смогли принять новые правила игры и согласиться с изменившимся уровнем цен. Они держатся за свои объекты, так как не могут забыть, сколько их активы стоили на пике спроса. Но это неправильно, нужно реально смотреть на вещи. Рынок изменился — нужно научиться работать в новых условиях.

– Что для вас главное достижение 2009-го?

– Разумеется, создание Российского аукционного дома. Мы готовились к этому больше года и вышли на рынок в самый подходящий момент, когда наша деятельность оказалась наиболее востребованной. Аукционный дом создан для продажи имущества, заложенного по кредитам, имущества предприятий-банкротов и частных собственников.

Сейчас в стране происходит передел собственности. Кто-то избавляется от имущества, пересматривая его рентабельность, кто-то пытается рассчитаться с долгами, кто-то продает залоги, стремясь вернуть выданные заемщикам средства, а кто-то просто спасает репутацию. И тем, и другим, и третьим необходимо продать имущество в ограниченные сроки с максимальной выгодой. А для кого-то это шанс сделать выгодное приобретение. Мы работаем для всех — гарантируем чистоту, эффективность и оперативность сделок.

– Какие сложности предвидите в работе Российского аукционного дома?

– Нам предстоит распространить практику публичных торгов на продажу частного имущества, доказать вторичному рынку, что аукцион — самый выгодный способ реализации имущества. Рынок публичных торгов в России до сих пор не очень развит. Для петербургских строителей и инвесторов наши аукционы — явление понятное и привычное, однако в других регионах страны на торги попадает лишь малая доля недвижимости, а сами процедуры далеки от идеала.

Мы также хотели бы начать продажи на голландских аукционах, на которых стартовая цена может не только расти, но и снижаться. Я уверен, что такая форма торгов — одна из самых выгодных, однако наши клиенты весьма консервативны и пока только присматриваются к этой процедуре. Но мы продолжим работу в этом направлении, и рано или поздно рынок обязательно отреагирует.

– Какие планы на 2010 год?

– Если говорить о Фонде, планы очень большие. Городское правительство вслед за федеральным взяло курс на масштабную приватизацию имущества. Это правильно со всех точек зрения. Как уже много раз говорилось, государство — не самый эффективный собственник, да и приоритетов таких у него нет. Что город, что Федерация — не управляющая компания, власть должна думать о другом.

От приватизации бюджет сможет получить деньги не просто для развития города, но для финансирования всех социальных программ и обязательств. Выгоден этот курс и для участников рынка. Известно, что никакая аренда — в том числе и долгосрочная — не является приоритетом для пользователя здания, ему нужна и важна собственность.

В этом случае он получает не только стимул, чтобы сохранить недвижимость и привести ее в порядок (если уж говорить о важной теме приватизации памятников), но и возможности для этого. Получить хороший банковский кредит на развитие бизнеса или на реконструкцию объекта можно, лишь имея на руках свидетельство о собственности.

Так вот, перед КУГИ поставлена задача пополнить бюджет, значит, на наши торги попадет огромное количество более чем ликвидных объектов. Это коснется всех сегментов рынка: как небольших нежилых помещений, так и отдельных зданий. Осенью КУГИ отменил ценовые ограничения по продаже встроенных помещений. Теперь на аукцион попадут все встройки независимо от ставок аренды (есть лишь некоторые ограничения по локации). Это предложение заинтересует небольших операторов рынка.

Для крупных инвесторов также готовятся интересные предложения. Как известно, КУГИ составил список зданий, подлежащих приватизации, в который попали около 40 адресов. Первые объекты могут быть проданы уже в первой половине 2010-го. И стоит отметить, что участники рынка уже проявляют интерес к предстоящим торгам.

В общем, развивать будем все имеющиеся направления: продажу зданий с земельными участками, прав на участки, пятна под ИЖС, встроенные помещения и пр.

– А какие планы у Российского аукционного дома?

– Еще масштабнее (смеется). Первые месяцы у нас шла подготовительная работа. Мы вели и ведем переговоры с потенциальными партнерами: банками, госкорпорациями, другими держателями собственности. Теперь постепенно переходим к более предметной деятельности: изучаем списки возможных объектов продажи, ведем переговоры с собственниками, подписываем договоры поручения по конкретным адресам.

В 2009-м нам удалось провести торги по заложенному имуществу и имуществу частных лиц. На первые аукционы попали объекты, расположенные в Петербурге, однако уже сейчас ясно, что география наших продаж существенно расширится. В конце декабря к нам поступили предварительные списки объектов от Сбербанка — это имущество на десятки миллиардов рублей.

Заявки подали региональные отделения банка — от Москвы до Петропавловска. Так что работать в регионах мы начнем еще до открытия первого филиала.

– Какие основные различия у двух аукционных площадок?

– За пять лет работы в Фонде имущества все привыкли к публичности. Сделки и аукционы проходят открыто, присутствовать на них может любой желающий. Государство как собственник обязано быть прозрачным, демонстрировать чистоту своих сделок.

Частный рынок — более закрытый. Далеко не все собственники готовы публично называть себя и афишировать сделки. Российский аукционный дом работает в интересах частного бизнеса. Если продавец или покупатель пожелали остаться в тени, как это было в случае продажи особняка Кушелева-Безбородко, мы не будем на них давить.

Самое главное, что сделка свершилась, что она прошла публично, то есть в ней зафиксированы реальные суммы продажи с реальным налогообложением, а РАД получил свои комиссионные. Конфиденциальность информации о продавцах и покупателях - обычная практика мировых аукционных домов.

– Нет ли конкуренции между двумя структурами?

– Никакой конкуренции нет и быть не может, Фонд и РАД специализируются на разных направлениях. Фонд имущества как 100%-ная госкомпания работает только с городским имуществом. А Российский аукционный дом — структура в полной мере коммерческая. Ее клиенты — частные собственники, банковский бизнес, госкорпорации.

– Как удается совмещать две должности?

– Не стану говорить, что работаю 24 часа в сутки, однако уже близок к этому. Работа сейчас занимает все мое время, но это не так страшно, учитывая, что занимаюсь любимым делом.

Беседовала Евгения Иванова

Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга"