Интервью с гендиректором РАД Андреем Степаненко

Торги по аренде первых памятников архитектуры, переданных в частные руки за 1 рубль/кв. м, повлекли споры о возможности продажи исторических зданий в собственность инвесторам. Своим взглядом на проблему поделился генеральный директор Российского аукционного дома Андрей Степаненко.

- Продажей какого имущества занимается Российский аукционный дом?

- РАД был создан в соответствии с постановлением Правительства. Мы изначально позиционировали себя как игрок с потенциально крупными активами и крупными инвесторами. Однако в процессе деятельности мы столкнулись с тем, что спрос есть и на продажу меньших активов. Поэтому была создана электронная площадка лот-онлайн. На ней только за 2011 г. было реализовано активов на 11 млрд руб. Это движимое/недвижимое имущество, участки, доли в обществах, даже спецтехника. У нас пять площадок – в Москве и Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Ростове, сейчас мы открываем шестую - в Тюмени.

- Какие обременения чаще всего налагают собственники на объекты?

- При продаже пакета акций государство таких обременений не налагает. Например, при покупке 100% акций гостиницы «Националь» с точки зрения корпоративного закона никаких обременений по сохранению профиля деятельности не существует. Самое главное обременение – это охранное обязательство на здание, которое находится в собственности акционерного общества. Оно закрепляется в договоре с уполномоченным органом (федеральным, региональным, местным).

- Какие проблемы существуют при работе с историческими памятниками?

- Почему так мало инвестируется в объекты культурного наследия? Процедура тяжелая, много правовых пробелов. Например, Москва стала реализовывать право аренды памятников на 49 лет за 1 рубль/кв. м. Прекрасная инициатива! Но есть две особенности. Во-первых, объект не передается в собственность. Такой объект является менее ликвидным имуществом для банков, которые будут осторожничать открывать проектное финансирование в этом случае.

Второй аспект: на таких конкурсах инвестор не оставляет никакого задатка. Любой может прийти с улицы и сказать: «Я отреставрирую!» А потом или банк его не аккредитует, или просто проект застопорится. Через два-три года такой инвестор придет и скажет: «Извините, у меня ничего не получилось».

Если же мы продаем памятник в собственность, это определенный риск, но можно записать охранные обременения. Если инвестор заплатит за объект и получит его в собственность, вероятность того, что он его отреставрирует, возрастает. Потому что деньги за здание оплачиваются не в рассрочку, а в течение 30 календарных дней. Это значит, что инвестор платежеспособен.

- Насколько инвесторам интересны особняки, с учетом их большой стоимости и необходимости реставрации?

- Особняков продается много, желающих их купить – мало. Все хотят бизнес, который уже генерирует доход. Проще купить типовое здание, чем объяснять государству, почему отреставрировано так, а не иначе, и платить штрафы в рамках охранного обязательства.

Стоимость объекта, как правило, высока. Если мы работаем с частным собственником, всегда пытаемся сдемпинговать цену, так как продать объект культурного наследия с обременениями сложно. С государством дискутировать тяжелей.

Как инструменты продажи используются понижение цены, длительный срок экспозиции, проведение голландского аукциона на понижение (когда устанавливается завышенная стоимость и торги идут вниз, ограничиваясь ценой отсечения), рекламные возможности (они используются в том числе за рубежом), многоэтапная оплата сделки. Все это может повысить инвестиционную привлекательность объекта культурного наследия.

Видео-версия интервью