ЛЭК расторговался

Российскому аукционному дому осталось продать только два из десяти участков в Парголово, в квартале, который ранее принадлежал компании ЛЭК. Застройщики считают, что проблем с этим не будет: земля для возведения жилья продается в собственность, локация удачная. Таких вариантов на рынке совсем немного.

Территория около 40 га находится недалеко от станции метро «Парнас» и была предназначена для комплексного освоения. Она ограничена жилым микрорайоном Торфяновка, Шуваловским парком и комплексом «Северная долина», который возводит «Главстрой». Квартал относится к зоне средне- и многоэтажной застройки.

По проекту планировки территории под жилье отводилось 24,5 га, где по совокупности можно разместить 680 000 «квадратов» (см. таблицу). Это дома высотой до 85 м. Отдельные доминанты могут достигать 140 м. Предусмотрено возведение двух детских садов (на участках 8485 кв.м и 8952 кв.м), а также образовательного комплекса, включающего дошкольные учреждения и две школы (на площадке 79 338 кв.м).

Застройщику пришлось расстаться с этой землей, чтобы расплатиться по кредитам Сбербанка, которому ЛЭК задолжал более 1 млрд рублей. Сейчас остаток долга составляет всего около 100 млн рублей. Остальную сумму удалось погасить за счет продажи наделов весной и осенью этого года.

Все участки были заложены в «Сбере». С реализованных лотов это обременение снимают после того, как покупатель расплачивается за приобретение. Сделать это он должен в течение месяца после подписания протокола торгов.

Первые аукционы состоялись в марте. С молотка ушли три участка, за которые в общей сложности удалось выручить 522 млн рублей — на 70 млн больше стартовой стоимости. Надел в 2,4 га, оцененный в 157 млн рублей, строительная компания «Прагма» купила за 203 млн.

Здесь можно построить 22‑этажный жилой дом площадью 63 000 кв. м.

ИСГ «Норманн» приобрела по начальной цене (200 млн рублей) участок 2,7 га. Еще один лот (1,3 га) за 119 млн рублей достался ЗАО «Ленжилстрой» (стартовая цена — 99 млн рублей). Здесь разрешено строить жилой дом в 31 000 «квадратов».

В апреле с молотка ушел четвертый участок (около 1,4 га). В роли покупателя снова выступила «Прагма».

Осенью пятно почти 2,8 га ГК «Прок» приобрела, минуя процедуру торгов, — по соглашению, заключенному с ЛЭК. Цену сделки ее участники не разглашают. Здесь построят комплекс комфорт-класса общей жилой площадью около 62 000 кв. м.

И наконец, на последних торгах в ноябре новых владельцев обрели еще три участка. Надел 14 689 кв.м приобрело за 58,9 млн рублей ЗАО «Трест‑36». Другой лот (33 291 кв.м) достался ООО «Компания МИКК» за 157 млн рублей. Хозяином третьего (34 231 кв.м) стала «Прагма», предложившая 171 млн рублей. Все участки ушли по стартовой цене.

Из 12 пятен, принадлежавших ЛЭК, РАД в 2010–2011 годах продал десять — на общую сумму 2,3 млрд рублей: восемь — в Парголово и два — на Московском шоссе, 3. Землю в Московском районе (свыше 9,15 га) купила на аукционе РАД Группа ЛСР, уплатив 1,075 млрд рублей.

«На реализованных территориях по совокупности можно построить 570 000 кв.м жилья. Оставшиеся два участка мы планируем реализовать в первом квартале 2012‑го», — комментирует первый заместитель гендиректора РАД Константин Раев.

Эксперты считают, что бывшие земли ЛЭК — удачное приобретение для застройщиков. По мнению ведущего аналитика компании Setl City Владимира Копылова, Выборгский район привлекателен для девелоперов и покупателей жилья, при этом предложение здесь существенно сократилось: земельные запасы почти иссякли.

Глава ЛЭК Павел Андреев отмечает, что участки имеют множество плюсов: близость к метро, крупным городским магистралям, зеленой зоне. Техусловия на подключение инженерных сетей выданы, часть магистральных сетей проложена.

Генеральный директор «Прагмы» Денис Литов считает, что в городе трудно найти подобные варианты: недорогие и удачно расположенные. (Надел, купленный «Прагмой» на последнем аукционе, обошелся ей примерно в 5000 рублей за «квадрат».)

Кроме того, земля переходит в собственность. Это дает девелоперу значительно больше свободы, чем работа на городских территориях, оформленных в аренду на инвестусловиях.

«Правда, в торгах могли участвовать только уверенные в себе компании, у которых есть деньги, чтобы расплатиться сразу», — добавляет Денис Литов. Он сообщил, что на всех трех пятнах, последовательно приобретенных «Прагмой», будет построен единый жилой комплекс. По его словам, точные параметры проекта пока не проработаны.

Председатель совета директоров компании «Норманн» Валерий Шемраков рассказал, что намерен возвести на своем участке жилой дом эконом-класса, начав работы уже в 2012 году.

«Компания МИКК» (входит в группу «Патриот», родственную холдингу «Интеко») запланировала в Парголово дома производства ДСК‑3, который принадлежит «Патриоту».

Хотя крупные игроки (ЛСР, «ЛенСпецСМУ», Setl Group) в торгах не участвовали, но для крепких «середняков» пополнение земельного портфеля такими наделами весьма перспективно, полагают эксперты. К тому же темпы реализации квартир в соседней «Северной долине», где раскуплено до 70–80% строящегося жилья, внушают оптимизм.