Павел Жирунов: "Наш регион — как большая деревня"

Филиал в Нижнем Новгороде, открывшийся в 2010-м, стал первой региональной площадкой Российского аукционного дома. О репутации, созданной за несколько лет работы, об активно развивающихся регионах Приволожского федерального округа и о дефиците помещений для малого и среднего бизнеса рассказывает директор филиала Павел Жирунов.

– Почему РАД начал региональную экспансию с Нижнего Новгорода? Какие задачи ставили перед вами? Чего удалось добиться за это время?

– Уже в начале 2010 года руководство компании понимало необходимость расширения «географии» продаж. Для этого нужно было идти в регионы. Первый филиал решили открыть в Нижнем Новгороде, хотя изначально приоритетным был запуск представительства в Москве. Это оправданно, как минимум, с финансовой точки зрения: мы обходимся без парадного аукционного зала, большого офиса, в штате — всего несколько человек.

Еще один аргумент — инициатива местного отделения Сбербанка, который в тот момент стал активно избавляться от проблемных и непрофильных активов. Организовать торги по ним и стало нашей первой задачей. С ней мы вполне справились. С первого года работы подразделение оказалось прибыльным. В 2011-м мы стали сотрудничать с Поволжским отделением Сбербанка, значительно увеличив количество объектов и расширив географию работы.

– О каких объектах банка идет речь?

– В основном это помещения и небольшие отдельно стоящие здания, расположенные по всему региону. Средняя стартовая стоимость относительно невысокая — 3–4 млн рублей. В прошлом году в интересах банка мы провели порядка 50 торгов.

– Много ли у вас крупных продаж?

– По нашим меркам к крупным относятся сделки стоимостью выше 10 млн рублей. Мы реализовывали такие объекты в Нижегородской области, Самаре, Саратовской области, Балаково, Энгельсе и пр. В первый год работы продали автосалон в Казани за 254 млн рублей. В 2012-м участвовали в реализации гостиницы «Ростов». Ее купила «Союз Маринс Групп», которую мы фактически и привели на торги.

– Какие лоты сейчас находятся в работе?

– Поволжский банк Сбербанка планирует в этому году продать через нас около 150 помещений и зданий, Волго-Вятский — порядка 50.

Есть несколько адресов от банка «Санкт-Петербург», заявки от частных собственников на реализацию крупных участков в Калужской области, Тольятти, коммерческих площадей и производств в Новокуйбышевске, Волгограде, Орске, Иркутске, автосалона в Челябинске. Готовим торги по продаже непрофильного имущества крупного федерального промышленного холдинга: торгово-офисного здания в Нижнем Новгороде и загородного пансионата.

Один из интересных проектов — подготовка торгов на право заключения договоров долевого строительства. Компания, которая обратилась к нам с этим предложением, строит жилой комплекс на одной из центральных улиц Нижнего Новгорода. К ней регулярно поступают заявки на покупку встроек на первых этажах. На торгах, которые мы организуем, застройщик получит за них максимальную цену. Для нас это пилотный проект, и мы готовы развивать это направление.

– Удалось ли вам за два с половиной года вписаться в местный рынок?

– Думаю, да. Мы заявили о себе с первых торгов, когда в начале 2010 г. продали нежилое помещение площадью 100 кв.м в городе Арзамас по цене почти в три раза выше стартовой. Потом были крупные продажи в Самаре, Саратове. После этого на нас обратили внимание. Регион — как большая деревня, все друг друга знают, слухи распространяются очень быстро. Нельзя сказать, что о нас много говорят, но о нас знают те, кому надо.

В первую очередь — собственники, заинтересованные в получении максимальной прибыли. Недавно Поволжский банк подсчитал, что при нашем участии стоимость объектов возрастает в среднем на 30%. Еще одна немаловажная деталь: почти за три года ни одна наша сделка не была опротестована в суде, хотя попытки такие были. У нас уже есть известность, есть репутация — мы гарантируем прозрачность и чистоту сделок.

– А кто ваши покупатели?

– В основном местные инвесторы. По масштабу бизнеса они уступают федеральным, но все равно работают весьма активно. Рынок инвестиций в Поволжье вообще носит нишевый характер. Каждый его участник работает в определенной сфере, и выходить за ее пределы ему не интересно.

Еще одна особенность — проекты реализуются в основном на собственные средства (накопления, текущие денежные потоки и пр.), а не на заемные. Конечно, кредитование существует, но займы не очень велики по меркам Центральной России.

– Какие федеральные компании представлены на местном рынке недвижимости?

– В сфере жилищного строительства уже работают «Квартстрой-НН» из Петербурга, московские ГК «СУ-155», ГК «ПИК» («Стройинвестрегион НН».

Крупные ритейлоры («Лента», «Ашан», «Оби», «О’КЕЙ», Х5 и пр.) присутствуют в регионе давно, однако их сети не столь значительны, как в Москве или Петербурге. Обычно в большом по местным меркам городе строится один-два магазина — больше открывать просто невыгодно: операционные расходы вырастут, а прибыль — вряд ли. Однако дальнейшее развитие сетевиков и приход новых инвесторов неизбежны. Региональная экспансия крупных компаний, я уверен, обязательно коснется и нас. Ведь если раньше они делали упор на «миллионники», то теперь включают в них и города с населением менее 500 000 человек.

– Расскажите про регион: какие отрасли наиболее развиты, как обстоят дела на рынке недвижимости?

– У Приволжского федерального округа высокий промышленный потенциал. Основные инвестиции идут в производство, что способствует развитию региона в целом. Растет благосостояние и покупательская активность населения. Но требуемой инфраструктуры здесь пока нет — как инженерной, так и социальной. Ее развитию должен способствовать грядущий Чемпионат мира по футболу, ведь Нижний Новгород попал в список городов, где пройдут соревнования. Сюда должны прийти федеральные средства, которые в числе прочего пойдут на сети, дорожные развязки и пр.

Значит, активизируется и земельный рынок: участки потребуются для стадиона, строительства гостиниц и сопутствующей инфраструктуры. Кроме того, в регионе начала реализовываться программа расселения аварийного жилого фонда. О ней говорили последние пять-шесть лет, и вот сейчас мы видим некие подвижки. Участки в центре Нижнего Новгорода уже сейчас недешевы, но будут развиваться и новые микрорайоны.

Активно работает малый и средний бизнес, при этом необходимая ему недвижимость в большом дефиците. Мы были в городах, где за последнее время не возведено ни одного здания, и, разумеется, любое помещение или отдельная постройка продаются там на ура.

Даже в Нижнем Новгороде рынок коммерческой недвижимости пока еще не восстановился после кризиса, хотя около 80% вновь возводимых зданий в городе — объекты торгового и офисного назначения.

– Что станет с построенными к Чемпионату объектами после 2018 года?

– Уже сейчас регион является одним из центров внутреннего туризма. Нижний Новгород может войти во многие маршруты православного и культурного туризма. Поэтому инфраструктура, которая появится здесь к 2018 году, будет востребована и после футбольного первенства. В планах властей — строительство в основном трехзвездочных гостиниц, которые всегда пользуются спросом.

– Какие города помимо Нижнего Новгорода вы можете рекомендовать потенциальным инвесторам?

– В первую очередь — Самару. Это один из наиболее динамичных городов, буквально оживший после того, как АвтоВАЗом начал управлять французский альянс Renault-Nissan. Все процессы, происходящие на предприятии, прямо или косвенно влияют на экономику региона.

Сейчас в него пытаются войти несколько серьезных мировых производителей запчастей и автокомплектующих. Речь идет о создании автомобильного кластера, который позволит улучшить качество выпускаемой продукции. Как и везде, с развитием производства активизируется малый и средний бизнес, которому, как и в Нижнем Новгороде, нужны объекты стрит-ритейла: помещения размером от 100 до 400 кв.м, на «красных» линиях, с хорошим пешеходным потоком и транспортной доступностью. Их стоимость уже сейчас весьма высокая, цены иногда доходят до уровня петербургских. Так, в начале прошлого года нам удалось продать там помещение площадью около 165,2 метров за 21 млн рублей (при начальной стоимости 14 млн) как раз за счет удачной локации.

Сложно говорить о привлекательности тех или иных городов без учета интересов конкретного инвестора. Если с точки зрения крупного федерального ритейлора отдаленный районный центр или даже село не представляют интереса, то для местных бизнес-структур они привлекательны.

Все зависит от характеристик имущества: местоположения, назначения, удаленности от крупных городов. Например, недавно мы продали на торгах небольшое нежилое здание в Ардатовском районе Республики Мордовия. На голландском аукционе его цена сначала упала с 1 603 000 руб. до 580 000 руб., а потом поднялась до 4 211 000 руб. — 70 шагов на повышение. Для покупателя из отдаленного региона это крупная сделка и выгодные инвестиции.

«ОТ» досье

Павел Жирунов родился в 1972 году в Нижнем Новгороде. Кандидат наук, в 2008 г. закончил докторантуру при НовГУ (Новгород). С 2007 по 2009 г. руководил pr-отделом пресс-службы ОАО «Арзамасский приборостроительный завод», работал исполнительным директором рекламного агентства ООО «МедиаМаркет». В 2010 г. перешел в Российский аукционный дом на должность директора филиала в Нижнем Новгороде. В 2011 получил диплом МВА.

 

Евгения Иванова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 10(747) 2013-03-11, c.19