Витрина залогов Российского аукционного дома

Проблема непрофильных активов, возможно, не стоит сейчас перед российскими банками так остро, как в 2008-2009 годах, тем не менее для финансово-кредитных организаций она по-прежнему является актуальной. О том, какую помощь в продаже залогового имущества готов оказывать банкам Российский аукционный дом (РАД), о новом проекте под названием «витрина залогов», который компания начинает реализовывать, рассказал в интервью НБЖ первый заместитель генерального директора Российского аукционного дома, член совета директоров Константин РАЕВ.

НБЖ: Константин Владимирович, насколько проблема непрофильных активов актуальна для российских банков сейчас? Какую роль в урегулировании этой проблемы может сыграть РАД?

К. РАЕВ: Проблема взыскания задолженности, обеспеченной залогами или нет, всегда будет присутствовать и будет актуальной до тех пор, пока существует кредитная система. Если же говорить о миссии РАД, то наша задача, как мы ее видим, - выступать в качестве посредников, миротворцев, между кредиторами и заемщиками в вопросах, связанных с внесудебным взысканием и реализацией залогового имущества. Потому что, как легко понять, интересы тех и других не всегда совпадают, не всегда стороны понимают друг друга и могут самостоятельно найти компромиссное решение. Мы стремимся помочь им снять негатив, который часто возникает у заемщиков в подобных ситуациях, показать банкам эффективность аукционных продаж.

Здесь важно понимать один момент: для кредитных организаций управление залогами и их реализация не является профильным бизнесом, поэтому, конечно, вы найдете на сайте практически каждого российского банка так называемую залоговую витрину - перечень проблемных активов, которые теперь выставлены на продажу. Беда в том, что банкиры не умеют эффективно их продавать, это не их бизнес. Мы же обладаем небходимым опытом и знаниями в этой сфере и готовы работать на благо всех участников процесса.

Стоит также отметить, что мы готовы оказывать банкам услуги по предпродажной подготовке объектов. Речь идет о комплексном анализе активов, рекомендациях по повышению их инвестиционной привлекательности и способам их реализации.

НБЖ: Как вам удается находить компромиссные решения? Ведь очевидно, что заемщик заинтересован в завышении суммы залога, а кредитор - в занижении.

К. РАЕВ: Приходится искать и находить компромисс интересов кредитора и заемщика и формировать оптимальную стоимость залога для успешной продажи. Для кредитных организаций непрофильные активы, перешедшие на баланс, - не только головная боль с точки зрения управления, но и дополнительное налогообложение и увеличение резервов. Банки заинтересованы не в том, чтобы «обрасти» непрофильными активами, а в том, чтобы минимизировать или полностью покрыть свои убытки за счет эффективной продажи залога. Именно в этом мы им помогаем.

НБЖ: Предположим, что стороны не занимают агрессивной позиции и что залог выставляется на продажу. Стартовой ценой его реализации является цифра, прописанная в кредитном договоре?

К. РАЕВ: Конечно, залоговая стоимость обязательно предусматривается в договоре. Тут важно понимать, что не всегда можно с уверенностью сказать, является ли она корректной. Одно дело - оценка объекта недвижимости до кризиса, и совсем другое - оценка того же объекта сегодня. Тогда был бум, любой объект казался востребованным и ценным, сейчас же платежеспособный спрос не сопоставим с докризисным, представление рынка о ликвидности и востребованности тех активов совсем иное. Поэтому мы рекомендуем банкам внимательнее относиться к оценке стоимости залоговых активов, так как нельзя исключать, что впоследствии эти активы могут стать непрофильными для самой кредитной организации, следовательно, их нужно будет реализовывать. И, конечно же, советуем банкам привлекать нас не только тогда, когда уже «грянул гром».

НБЖ: В качестве оценщиков?

К. РАЕВ: Не совсем, здесь важно разделять функции. Результатом оценки является стоимость актива, которая может быть использована для принятия управленческих решений, в том числе для определения стоимости залога при предоставлении кредита. Но эта стоимость не является обязательной ни для продавца, ни для покупателя и, следовательно, гарантией того, что сделка может пройти по этой цене. Тем более в существующих условиях, когда информация о сделках чаще всего закрыта и консультанты могут оперировать лишь ценами предложений, а это совсем не то. Мы же предлагаем рыночный механизм (торги) и определяем его параметры: если говорить о классическом английском аукционе, это, в первую очередь, начальная цена, которая при грамотном определении позволит привлечь больше потенциальных покупателей, следовательно, конечная цена объекта по результатам торгов может превысить его рыночную стоимость. Когда речь идет уже о предполагаемой реализации актива, то в части качества консультантов нам нет равных.

НБЖ: Что происходит, если залог не удается реализовать по этой цене? Он просто снимается с торгов и возвращается банку?

К. РАЕВ: Нет, мы предусматриваем в соглашении с заемщиком, что если объект не может быть реализован по стартовой цене, то заемщик идет на компромисс с банком и определяет иную цену или другой формат реализации залогов. В конце концов снижение цены может привлечь на аукцион большое число покупателей, которые в ходе торгов существенно «разгонят» стоимость объекта, так что его итоговая цена может превысить и рыночную стоимость, и ожидания заказчика.

НБЖ: И сколько раз может происходить такое изменение цены?

К. РАЕВ: Сколько угодно, но надо понимать, что время - это деньги. Ни банк, ни заемщик не заинтересованы в затягивании процесса. К тому же есть общие стандарты: Гражданский кодекс предусматривает минимальный 30-дневный период проведения торгов. Мы стараемся экспонировать объект в течение двух месяцев для того, чтобы привлечь максимальное число потенциальных покупателей. Если же речь идет о поиске точечного инвестора, то срок может быть больше.

НБЖ: Если это не коммерческая тайна, то как определяется стоимость услуг компании? Она зависит от цены, по которой реализуется залог?

К. РАЕВ: Здесь нет никакой тайны, мы работаем с банками по регрессивной системе: чем выше стоимость реализованного актива, тем меньше процент, который мы получаем. Но дополнительно мы всегда прописываем в договорах success fee - вознаграждение, которое компания получает, если залог удается продать по цене выше, чем та, которая была заявлена в качестве стартовой. Размер этого вознаграждения тоже зависит от стоимости объекта: если объект дорогостоящий, то речь идет о долях процента, если недорогой, то о процентах.

НБЖ: Итак, вы три с половиной года работаете на рынке продажи заложенных активов. Каких результатов вам удалось добиться? В чем главный результат?

К. РАЕВ: Главный результат в том, что нам удалось вывести этот рынок из тени, снять с заложенных активов статус «проблемности».

РАД подходит к реализации заложенного имущества так же, как к реализации любой частной собственности. Максимум рекламы и информации об объекте плюс гарантированное снятие обременения с объекта сразу после оплаты сделки ставят продажу заложенного имущества в один ряд с реализацией свободных от обременения активов. Мы всегда работаем в альянсе с банком-кредитором, получаем его согласие на продажу, тем самым обеспечивая чистоту сделки для потенциальных покупателей. Это делает заложенное имущество ликвидным товаром, снимает с него статус «проблемности», позволяет нам привлекать к продажам широкий круг покупателей, а значит, гарантирует реализацию объектов по максимально возможной цене.

Данный бизнес уже воспринят рынком как ликвидный и неопасный. Три с половиной года назад, когда мы пришли на этот рынок, приобретение обремененного ипотекой имущества вызывало опасения у покупателей, что сказывалось и на количестве участников торгов, и на конечной стоимости объектов. Сегодня все негативные факторы преодолены, продажа заложенного имущества стала таким же цивилизованным бизнесом, как продажа чистых, необремененных активов. Это мы считаем своей главной заслугой.

Если говорить о цифрах, то за три с половиной года работы РАД реализовал по поручению банков заложенного и непрофильного имущества на сумму более 15 млрд рублей. Если же говорить о проблемных активах в целом, то на электронной площадке Lot-online реализовано имущество банкротов более чем на 22 млрд рублей.

НБЖ: Насколько я знаю, сейчас у вас стартует новый проект - витрина залогов. Расскажите, пожалуйста, о нем подробнее.

К. РАЕВ: Проект пока носит условное название «Всероссийская витрина залогов». Как я уже сказал, процесс реализации проблемных активов вообще и заложенных в частности нами уже налажен. Отработана схема взаимодействия торговой площадки с собственником и банком-кредитором, а также процесс эффективной продажи. Теперь наша задача - сделать рынок проблемного имущества публичным, чтобы привлечь на него максимальное число покупателей, а значит, добиться максимального эффекта от реализации активов. Для этого нужно создать широко известный, доступный, понятный и удобный ресурс для демонстрации такого рода имущества, где покупатели смогут получить наиболее полную информацию об интересующих их объектах.

«Всероссийская витрина залогов» должна стать этим ресурсом. Наше предложение - создать базу, которая включала бы в себя информацию обо всех проблемных банковских активах, включая заложенное и непрофильное имущество. Неважно, по какой процедуре они реализуются: внесудебной, или в рамках исполнительного производства или банкротства, или когда заемщик «сдал» залог, понимая, что он не в состоянии далее обслуживать долг. Главное, чтобы вся эта информация аккумулировалась в одном месте и чтобы у потенциальных покупателей была возможность увидеть все объекты, которые могут привлечь их внимание.

Мы хотим сделать эту витрину современным работающим бизнесом: размещенные на ней активы будут систематизированы для простоты поиска, появится возможность ознакомиться со всей необходимой покупателю документацией, фотографиями и характеристиками объектов, а главное, получить контакты для оперативной обратной связи продавца с потенциальным покупателем. Также мы оснастим витрину дополнительными опциями - кредитование, страхование объекта или возможность взять его в лизинг. Но главное - это будет единое окно, куда будет стекаться вся информация с рынка проблемных и непрофильных банковских активов и где потенциальные покупатели смогут найти интересующий их объект.

Цель витрины - встреча собственника актива и потенциального покупателя. Ее основная задача - обеспечить быстроту этой встречи. На начальном этапе это будет, в первую очередь, грамотное экспонирование объектов, систематизация и передача заинтересованной стороне запросов от потенциальных покупателей, отслеживание обратной связи и результатов сделок. Со временем РАД возьмет на себя функции по организации, сопровождению и заключению сделок в части продажи заложенного и непрофильного банковского имущества.

Я не сомневаюсь в том, что этот проект будет абсолютно успешным, потому что он полностью отвечает потребностям рынка. Более того, по моему убеждению, здесь открывается простор для банков с точки зрения продвижения их кредитных продуктов.

НБЖ: Вы имеете в виду, что финансовые учреждения будут на этой витрине размещать свои предложения по кредитам?

К. РАЕВ: Нет, они просто смогут предлагать продажу объектов в кредит. Банк таким образом будет осуществлять свою профильную деятельность - приобретать новых клиентов и увеличивать кредитный портфель, а покупатель сможет купить не тот объект, который ему по карману сегодня, а объект «на перспективу».

НБЖ: Сколько объектов сейчас в вашей витрине и на какую сумму?

К. РАЕВ: Порядка шести тысяч, их совокупная стоимость составляет более 150 млрд рублей. Но это, я уверен, только начало, со временем банки, поняв, какие перспективы перед ними раскрываются, будут с готовностью сотрудничать с нами в рамках проекта «Всероссийская витрина залогов».