Залог на продажу

 Всплеск продаж залогового имущества банков сходит на нет. Массовой распродажи объектов недвижимости по бросовым ценам не случилось. Эксперты сходятся во мнении, что залоги по наиболее интересным проектам были реструктуризированы.

Если с залогами в виде автомобилей или жилья все более-менее понятно – большинство банков ввели специальные программы для их эффективной перепродажи, то с объектами коммерческой недвижимости, земельными участками и «недостроем» все не столь очевидно. 

 

Недвижимая доля

Доля недвижимости в структуре залогового имущества банков составляет около 70%. По разным оценкам, около трети этой цифры – объекты коммерческой недвижимости. И если в 2010 году доля банковского предложения в общем объеме предлагаемой сегодня на рынке недвижимости неуклонно росла, то сегодня, уверены эксперты, наметилась тенденция к ее снижению. «Всплеск уже прошел. Доля колеблется в пределах 10-15% с тенденцией к снижению», – утверждает Галина Ванчикова, председатель правления банка СИАБ. «По моему мнению, доля банковского предложения в общем объеме не составляет более 10-15%, – вторит коллеге Константин Раев, первый заместитель генерального директора ОАО «Российский аукционный дом». – Однако из них 60-65% приходится на жилую недвижимость. Во время кризиса пострадали граждане, которые купили квартиры по актуальным на тот момент высоким ценам. Их доходы снизились, выплачивать ипотеку люди не в состоянии, как следствие – кризис домовладений. С сентября 2009 года Российский аукционный дом реализовал заложенного имущества на сумму 5,74 млрд рублей. Доля залогов в общем объеме наших продаж на сегодняшний день составляет около 60%». 

 

Распродаж не дождались

Аналитики оценивают долю банковского предложения значительно выше. «Ориентировочно банковское предложение составляет 30% от общего числа выставленных на продажу объектов недвижимости, – считает Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге. – Резкого увеличения не ожидается, так как прекратился сильный выброс подобных объектов». «В 2009 году, когда банки столкнулись с вопросами неплатежей по кредитам и активно заговорили о проблемных активах, некоторые участники рынка прогнозировали массовый выброс этих активов на рынок и, как следствие, еще большее падение цен на недвижимость. Однако никаких массовых распродаж мы не увидели, – комментирует Антон Реутов, руководитель отдела оценки Knight Frank St. Petersburg. – Во-первых, по причине того, что эти активы в большинстве своем были сильно переоценены, и продавать их сейчас – значит зафиксировать убыток (в некоторых случаях достаточно существенный). Покупать объекты по докризисным ценам никто не будет. Яркий пример – проект на набережной Робеспьера, 32, который пытались безуспешно продать уже не один раз». «Банки активно кредитовали строительные компании в 2006-2008 годы, на пике цен на недвижимость. В связи с кризисом стоимость залогов упала – в некоторых случаях в разы. И хотя кредиты выдавались на уровне не выше 70% от залоговой стоимости объекта, продать их даже за эти 70% сегодня практически невозможно, – рассказывает Константин Раев. – Эффективно реализовать залог получается, только если банк и заемщик договорятся о снижении цены на объект. Однако такие случаи – скорее исключения, поэтому говорить о большом количестве сделок с залогами сегодня нельзя, хотя массовое предложение существует».

Повысить капитализацию

Самая распространенная схема – продажа залогового имущества самим заемщиком. Более того, в большинстве случаев банк даже не принимает залог к себе на баланс. Однако, по мнению Андрея Бойкова, «к настоящему времени накопилось достаточно большое количество проблемных активов. Для банков это непрофильный бизнес, поэтому они стремятся избавиться от такого имущества. При этом стремятся продать его по достаточно высокой цене. Ликвидные объекты банки реализуют сами, а для неликвидных проектов привлекают консультантов и брокеров, чтобы повысить капитализацию проекта и продать по более высокой цене». «Решение о дальнейшей судьбе таких активов в силу их разнородности принимается сугубо индивидуально, – соглашается Валерий Хламкин, директор по развитию VMB TRUST. – Одно можно сказать совершенно определенно: объектов недвижимости на продажу по демпинговым ценам на рынке не появилось». Эксперты сходятся во мнении, что стоимость объектов в ценах 2007-2008 годов сегодня вряд ли кого-то заинтересует. А снижать цену банки не готовы. «Банки активно работали с проблемными залогами в 2009-2010 годах, поэтому сегодня основная часть проблем решена – большинство залогов или продано, или были проведены процедуры перекредитования, – подчеркивает Галина Ванчикова. – Банк – не магазин залогов. Ему важно вернуть денежные средства. Я бы не сказала, что количество имущества, выставленного на рынок, как-то серьезно повлияло на формирование цен на земельные участки или недвижимость. Работа с каждым заемщиком проводилась индивидуально, и в прямую продажу поступали единичные залоги». «Продавать ликвидные, перспективные активы, для реализации которых у девелопера сейчас нет средств, банк не заинтересован. Гораздо эффективнее договориться с заемщиком о реструктуризации задолженности или об отсрочке», – уверен Антон Реутов.

 

Без посредников

«Большинство банков не стремятся стать игроками рынка недвижимости, скорее им приходится, – рассуждает Андрей Бойков. – Но, безусловно, существует некоторое количество банков, являющихся полноценными участниками, которые выступают соинвесторами или девелоперами». 

 «Что касается возможности самостоятельного управления банком залоговыми активами, доставшимися ему от проблемных заемщиков, – это не банковский бизнес. Банк зарабатывает на другом», – считает Антон Реутов. «Все будет зависеть от выбранной политики конкретного банка, однако нужно понимать, что любой банк – это прежде всего финансовый институт, который должен заниматься кредитованием, своей основной профильной деятельностью, – поясняет Галина Ванчикова. – Подобными проектами – строительством или продажами – должны заниматься специалисты в других специализированных компаниях. Для банка дешевле передать проект в управление в специализированное учреждение, чем заниматься обучением собственного подобного специалиста».

Эксперты признают: ожидания ряда игроков рынка не оправдались – интересных предложений по доступным ценам на рынке не появилось. «Доля банковского предложения в целом не влияет на объем сделок», – уточняет Андрей Бойков. Наиболее крупные банки (например, банк ВТБ) выделили в своей структуре дочернюю организацию, занимающуюся развитием, реконцепцией и продажей залогового имущества. Несмотря на такие далеко не радужные оценки, большинство консалтинговых агентств признают, что делают ставку на сотрудничество с банками в вопросе оценки, развития и продажи залогового имущества.

Мнение: 

Константин Раев, первый заместитель генерального директора ОАО «Российский аукционный дом»:

– Сейчас предпосылок для роста предложения нет, его можно ожидать через два года, к моменту вступления в силу поправок в закон об ипотеке. В соответствии с ними все заложенное имущество будет реализовываться только на электронных торгах. 

Продажа на электронных аукционах прозрачна и удобна, мы убедились в этом на собственном примере. Основываясь на опыте продаж имущества банкротов на нашей электронной площадке lot-online, мы можем говорить о заинтересованности продавцов и покупателей в этом способе реализации проблемного имущества. За 6 месяцев с начала работы электронной площадки Российского аукционного дома объем выставляемого на продажу имущества достиг 29 млрд рублей. При этом рост идет в геометрической прогрессии – только за последний месяц прибавка составила 6 млрд рублей.

 

Ксения Семенова

Строительный еженедельник