Автономия дорожает

Количество отдельно стоящих зданий, выставленных на продажу на посткризисном рынке коммерческой недвижимости, постепенно растет. При этом правила по-прежнему диктует покупатель, а сделки происходят не очень активно.

После выброса большого числа проблемных объектов, который случился в 2009 году, рынок отдельно стоящих зданий (ОСЗ) понемногу стабилизировался. «В Петербурге в отличие от Москвы было мало сделок с так называемыми дистресс-активами, — говорит Сергей Игонин, управляющий партнер Холдинга «АйБи ГРУПП». — Многие варианты были выставлены по ценам, очень далеким от тех, что готовы были заплатить покупатели. Более того, их владельцы не снизили стоимость и предпочли оставить недвижимость себе, особенно если она стабильно приносила деньги».

На серьезный дисконт пошли лишь редкие собственники, в том числе — город. При реализации объектов, требующих значительных инвестиций и не обеспечивающих никакого дохода, оказалось выгоднее согласиться на значительные скидки.

Примером может служить комплекс зданий общей площадью 5220,1 кв.м на Сытнинской ул., 5/7, лит. Б, Сытнинской ул., 9, лит. А, 11, лит. А и Кронверкской ул., 4, лит. Д, проданных с аукциона. В июне 2011 года, когда лот был выставлен за 290 млн рублей, желающих приобрести его не нашлось. В 2012‑м постройки уценили до 150 млн (на 48%). За эти деньги их и реализовали в октябре.

Еще один характерный пример — здание солодовни пивоваренного завода «Новая Бавария» (объект культурного наследия) общей площадью 1684,2 кв.м, которое с июня 2011‑го дважды подвергалось уценке. К концу 2011 года цена снизилась со 130 млн до 78 млн рублей (на 40%). Однако покупатели все равно не спешили. В итоге она перешла в частную собственность за 64 млн рублей, а новый владелец — компания «Леонтьевский мыс» — признался, что изначально был заинтересован в приобретении актива, однако ждал дисконта.

«Налицо завышенные ожидания собственников, которые не хотят забывать о докризисных ценах, тогда как с августа 2008‑го доходность по разным сегментам сократилась в среднем на 25%. Продавцы рассчитывают, что их активами заинтересуются крупные компании и банки, присматривающие здание под головной офис. Однако, во‑первых, круг таких интересантов невелик, а во‑вторых, они, как и все остальные, в кризис научились очень аккуратно тратить деньги, — комментирует Ирина Ольшанникова, заместитель генерального директора РАД по стратегическому и региональному развитию. — В итоге обе стороны очень неохотно идут на компромисс. Собственник часто не может снизить цену, так как обременен обязательствами перед кредиторами, финансировавшими проект, покупатель ищет деньги и тоже не спешит соглашаться на предложенные условия».

Цены растут без спроса

Покупатели отдельно стоящих зданий весь прошлый год не проявляли активности, однако, по наблюдениям экспертов «Бестъ. Коммерческая недвижимость», цены предложения в среднем поднялись на 12,5%. При этом наибольший рост наблюдался в сегменте офисных зданий — 14%. Меньше всего подорожали промышленные объекты — на 3,7%.

При этом, по данным Российского аукционного дома, значительно упали в цене крупные производственные активы. Если сравнивать с началом 2012‑го, некоторые ОСЗ подешевели на 30%.

Конъюнктура, естественно, зависит и от локации. В РАД утверждают, что наибольший рост цен на здания отмечен в Приморском и Петроградском районах, где отдельные объекты подорожали на 8–13%.

Спрос в прошлом году сильно зависел от сегмента, в котором позиционировался объект. «Все ожидали, что в город придут девелоперские компании и инвестиционные фонды, чтобы покупать объекты с целью их развития или перепродажи, — комментирует ситуацию Сергей Игонин. — Но этого не произошло. В офисном сегменте преобладают сделки по продаже небольших площадей в БЦ конечным потребителям. Собственно, и крупные транзакции тоже связаны с конечными потребителями (например, со структурами Газпрома). Позже всех «разморозился» спрос на складские и производственные помещения».

«Большинство покупателей в складском секторе — компании, которые ищут площади для себя, — считает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков. — В офисном и торговом сегментах, напротив, главные интересанты — инвесторы».

Инвесторы пошли по магазинам

Все эксперты единодушны в том, что наиболее привлекательным с точки зрения инвестиций остается стабильно растущий и обеспечивающий быструю окупаемость торговый сегмент.

В числе наиболее крупных сделок двух последних лет можно назвать приобретение инвестиционным фондом Morgan Stanley торгового комплекса «Галерея» за рекордные для рынка недвижимости России $1,1 млрд, покупку компанией Jensen Group универмага «Пассаж» и торгового комплекса «Суперсива» в Приморском районе, переход бизнес-центра «Аэроплаза» в собственность ГК «ПАН», а также приобретение холдингом «Империя» (сеть БЦ «Сенатор») здания бывшего универмага «Фрунзенский». Заметным событием стал и переход активов компании «Макромир» к ГК Fort Group.

Среди интересных транзакций с участием российских фирм эксперты London Real Invest отмечают выкуп ГК «Галс-Девелопмент» 50% в торговом комплексе «Лето» на Пулковском шоссе у своего французского партнера Apsys Group; приобретение NAI Becar (вместе с партнером) здания ТЦ «Смайл» в Невском районе за 0,51 млрд руб.

Практически во всех перечисленных случаях речь шла о покупке готового бизнеса. «Инвесторы заинтересованы в качественных действующих объектах с высокой заполняемостью, — констатирует Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest. — Они предъявляют высокие требования к местоположению комплекса, его техническому состоянию, операционным показателям».

«На рынке много предложений по историческим зданиям в центре города с прекрасной локацией, однако сейчас они не пользуются спросом, — говорит г‑жа Ольшанникова. — Чтобы такие объекты начали приносить доход, требуются серьезные средства на реконструкцию (причем проект предстоит согласовать с КГИОП), а также время на проведение работ. В посткризисный период инвесторы меньше настроены пускать пыль в глаза и больше ориентированы на новое строительство с нуля. Либо на реконструкцию с минимальным объемом затрат».

«Выбор объектов, заполненных на 100% и генерирующих хороший денежный поток, в Петербурге невелик, — отмечает Сергей Игонин. — Как правило, сейчас на рынок выставляют активы без арендаторов. Продажа БЦ «Аэроплаза», заполненного процентов на десять, скорее, исключение. Среди ярких предложений в сфере торговой недвижимости — ТЦ «Невский», который желает продать «Стокманн».

«За последние два года качественных объектов на рынке стало значительно меньше, — подтверждает Георгий Рыков, генеральный директор «Бестъ. Коммерческая недвижимость». — Наиболее стабилен спрос на административно-офисные здания площадью до 3000 кв.м, расположенные в наиболее привлекательных местах исторического центра. Велик интерес и к объектам под продуктовый ритейл на периферии, хотя таких предложений практически нет. Как и незавершенных объектов или зданий под девелопмент, если речь не идет о строительстве жилья».

Первичная динамика

Значительную долю рынка ОСЗ составляют объекты, реализуемые на торгах. Эксперты, однако, утверждают, что первичный и вторичный рынки сейчас существуют обособленно. На «первичке» зачастую реализуют неликвид в плохом состоянии. Здания в исходном виде не только не приносят прибыли, но и требуют значительных вложений и времени на подготовку к эксплуатации. Объектов, сопоставимых с «Галереей» или «Невским центром», практически нет. Единственное исключение прошлого года — Гостиный Двор в Пушкине площадью около 10 000 кв. м. В октябре его выкупил за 246 млн рублей один из арендаторов.

По расчетам специалистов оценочной компании «Иола», в 2010–2012 гг. количество продаваемых на аукционах объектов росло на 15–17% ежегодно. В 2012‑м было реализовано около 130 зданий.

Однако объем выручки снижался. Так, в 2012‑м общая стоимость проданных ОСЗ сократилась до 1175 млн рублей — на 36%, если сравнивать с 2011‑м. Это происходит из-за того, что на продажу реже выставляют варианты большой площади. С 2010 года средний размер реализуемых зданий снизился с 787 до 399 кв.м, то есть практически вдвое. Одновременно уменьшается и средняя стоимость квадратного метра: в 2012‑м она была на 37% скромнее, чем в 2011‑м (22 304 руб.).

По данным «Иолы», в прошлом году наибольшая доля проданных городом построек (как по количеству, так и по суммарной площади) расположена в Курортном районе. Расположенные здесь здания площадью до 100 кв.м оказались также самыми дорогими по стоимости «квадрата».

Довольно много объектов было реализовано в Пушкинском, Петроградском и Красносельском районах. По стоимости «квадрата» зданий в 2012‑м лидировал Приморский район. Средняя цена метра здесь превысила 38 000 рублей. Дорогими остаются Петроградский и Курортный районы.

Структура рынка предложения ОСЗ по районам СПб в январе 2013 г., %

Структура рынка ОСЗ, реализуемых на торгах, по районам СПб в 2012 г., %

Ценовые характеристики рынка предложения ОСЗ
 

Район Цена 1 кв.м, руб.
минимальная максимальная средняя
Адмиралтейский 36 496 141 818 100 149
Василеостровский 13 021 149 912 96 077
Выборгский 102 253 192 500 139 202
Кировский 19 250 97 879 49 513
Калининский 43 544 120 000 61 904
Красногвардейский 27 239 78 838 59 867
Красносельский 35 000 110 375 71 747
Московский 59 761 171 867 86 159
Невский 17 460 119 005 29 747
Петроградский 55 285 407 268 93 329
Приморский 55 000 92 784 63 694
Фрунзенский 40 598 84 918 43 874
Центральный 96 154 750 000 155 268
Пушкинский 20 687 78 000 65 154

Динамика рынка отдельно стоящих зданий, реализуемых на торгах

Динамика выручки от реализации ОСЗ на торгах

Динамика показателей рынка ОСЗ, реализуемых на торгах

Показатель 2010 2011 2012
Площадь ОСЗ, кв.м
минимальная 22,0 18,5 18,7
максимальная 28 438,3 6628,1 2774,1
средняя 787,0 454,0 399,0
Стоимость 1 кв.м ОСЗ, руб.
минимальная 1930 2017 2407
максимальная 193 966 146 288 170 697
средняя 24 422 35 571 22 304

По данным компании «Иола»

Наталья Андропова
"Недвижимость и строительство Петербурга"