Брокеры поделили пирог

В прошлом году на петербургском рынке офисов было заключено значительно больше сделок с участием брокеров, чем в 2011‑м. Зато в торговом и индустриальном сегментах ситуация обратная. Конкуренция между агентами усиливается, география их деятельности расширяется.

Если верить рейтингу, составленному коллегами из CRE, 11 ведущих брокерских компаний за 2012‑й реализовали в Петербурге 140 000 кв.м офисной недвижимости (252 сделки) против 86 220 кв.м в 2011‑м. Показатель по торговым площадям — 115 620 кв.м (420 сделок). Годом раньше объем операций составил 282 158 кв. м. Складских и индустриальных помещений в 2012‑м продано и сдано в аренду 172 579 кв.м (38 сделок), тогда как в 2011‑м итоговая цифра достигла 236 000 кв. м.

Активный съем

Основную прибыль брокерам приносит не сопровождение продаж, а сдача в аренду коммерческих объектов. Это объяснимо: инвестиционных денег на рынке немного, покупки чаще всего совершают конечные пользователи объектов. Так, все 16 сделок, закрытых в 2012 году петербургским офисом GVA Sawyer, связаны с арендой. Из 24 операций с офисной недвижимостью, проведенных Jones Lang LaSalle, — продажа только одна (бизнес-центр на Крестовском проспекте площадью 7300 кв.м). В активе фирмы — 79 договоров аренды торговых площадей и ни одной сделки купли-продажи в этом секторе. У компании «Бестъ. Коммерческая недвижимость» из 75 сделок с офисными площадями класса B (13 347 кв.м) тоже всего одна продажа — БЦ на Васильевском острове площадью 5000 кв. м.

Конкуренция между профессиональными участниками рынка усиливается. Свою лепту вносят крупные собственники коммерческой недвижимости, которые обычно реализуют помещения без посредников. Например, УК «Сенатор» сдала в аренду 35 000 кв.м в одноименных бизнес-центрах класса А — больше, чем кто бы то ни было в Петербурге.

Сделкой года в офисном сегменте стал подписанный в декабре договор аренды на одну из башен комплекса «Юпитер‑1» (МФК «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург»). Помещения площадью 10 000 кв.м снимает ООО «Газпром инвест Запад». Брокером выступила компания Maris| Part of the CBRE Affiliate Network, которая управляет офисной частью МФК.

Двумя месяцами раньше эта фирма успешно закрыла еще две крупные сделки по аренде офисных площадей. В частности, она сдала IT-компании 2000 кв.м в бизнес-центре «Сенатор» на 18‑й линии В. О. (класса А) и способствовала переезду одной из логистических фирм в офисный особняк (порядка 1000 кв.м) на территории делового квартала на Свердловской наб., который создает УК «Теорема». Всего компания реализовала 26 000 кв.м офисов класса А. Вторая по масштабу сделка заключена с помощью East Real в октябре: компания Jetbrains арендовала целиком новый бизнес-центр Univers (5200 кв. м).

Для Colliers International наиболее заметнной транзакцией стал договор с компанией ОАО «Газпром» (3330 кв.м в БЦ класса А «Ренессанс Форум»). Для Colliers год вообще выдался яркий. В России консультанты компании закрыли более 1000 сделок во всех секторах рынка (по совокупности — более 600 000 кв.м), а прибыль петербургского офиса достигла показателя докризисного 2008 года.

Компания привела арендаторов на 55 612 кв.м в торговых центрах (не считая стрит-ритейла), став лидером рынка (247 сделок). Среди клиентов — магазины H&M (ТРК «РИО»), Bershka/Pull&Bear/Stradivarius (ТРК «СитиМолл»), сети кинотеатров «Кронверк» (ТРК «Европолис»), ГК «Формула кино» (ТРК «Европолис», ТРК «Жемчужная Плаза» и ТРК «Титан Арена» в Архангельске), универмаги «Детский мир и «М.видео» (ТРК «Жемчужная Плаза»), австрийский детский тематический парк «Минополис» (ТРК «Европолис») и два ресторана «Счастье» от компании Global Point (отели «Англетер», Corinthia).

Реальные запросы

В секторе аренды индустриальной недвижимости лидирует Knight Frank Saint-Petersburg. Крупнейшая в году сделка состоялась в марте, когда дистрибьютор компьютерного оборудования «Марвел-Дистрибуция» снял на три года 13 000 кв.м складских и 1000 кв.м офисных помещений в терминале «Логопарк Шушары» — в связи с расширением бизнеса.

В начале июня компания PRISMA с помощью Knight Frank арендовала 10 000 кв.м складов в логистическом комплексе Nordway более чем на пять лет. В индустриальном парке «Звезда» Knight Frank как эксклюзивный брокер сдала в аренду порядка 30 000 кв.м производственных помещений: 5000 «квадратов» изготовителю профессионального фитнес-оборудования FOREMAN, 5500 кв.м — холдингу «ПетроЭнергоСервис» (электротехническое оборудование). Резидентами парка стали также компании Schaefer (автоматизация складов и логистическое планирование) и «Эргон» (производитель автокомпонентов из пластмасс и полиуретанов). Каждая арендовала по 5000 метров индустриальных и в общей сложности 1000 кв.м офисных площадей на пять лет.

Другие брокеры тоже показали себя достойно. Более 20 000 кв.м (пять сделок) в активе у Colliers International. Хотя, по словам генерального директора российского отделения Николая Казанского, для Северо-Запада год был не самый активный с точки зрения спроса на индустриальные и складские объекты. Заказчики в основном интересовались проектами в Москве и Московской области.

Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, считает удачей сделку по подбору площадей для SUMITEK INTERNATIONAL — 8000 кв.м в индустриальном комплексе класса В+ на Волхонском шоссе. «Дочка» японской корпорации Sumitomo Corporation объединила под одной крышей сервисный центр площадью 2800 кв.м, представительский офис — 1500 кв.м и шоу-рум — 700 кв. м. Кроме того, она арендовала открытую выставочную площадку для тяжелой техники (3000 кв.м).

Бизнес-моногамия

Поскольку аренда сейчас — наиболее динамичное направление в брокерском бизнесе, фирмы отмечают в числе удач рост портфеля «эксклюзивов». Так, в 2012 году компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network стала единственным брокером по сдаче нового бизнес-центра класса А Renaissance Premium (девелопер — Renaissance Development). Общая площадь объекта — более 20 000 кв. м.

Colliers International подписала эксклюзивные контракты по пяти крупным торговым комплексам (ТРК London Mall, «Невский Центр Стокманн», а также ТЦ в Саратове, Мурманске и Петрозаводске). В результате у нее самый большой портфель эксклюзивных торговых объектов — по совокупности более 600 000 метров арендопригодных площадей. В офисном сегменте Colliers подписала два эксклюзивных договора — на БЦ «Луч» и «Московский 151».

Начали арендную кампанию для «Невской Ратуши» ко-эксклюзивные брокеры Knight Frank St. Petersburg и East Real. У Knight Frank есть исключительное право подбирать клиентов для будущего логистического комплекса в зоне Пулково площадью около 100 000 кв.м, который создается в партнерстве с компанией «А+ Девелопмент».

Продажные раритеты

Сделки купли-продажи идут в основном в сфере стрит-ритейла. Кроме упомянутых выше крупных операций состоялась инвестиционная сделка с ТК «СуперСива» общей площадью свыше 9000 кв. м. Он продан инвестфонду под управлением Jensen Group. Транзакцию провела Knight Frank St. Petersburg. Colliers International реализовала 40 000 кв.м индустриальных площадей (подробности пока не разглашаются). Всего же в 2012‑м Colliers закрыла в Петербурге три сделки на общую сумму $37 млн, включая покупку действующих объектов под редевелопмент, а также участков.

Компания NAI Becar выступила не только в роли брокера, но и инвестора, вложив вместе с партнером 510 млн руб. в приобретение торгового центра «Смайл» (общая площадь — 10 969 кв.м). В планах компании — повышение доходности комплекса и его продажа институциональному инвестору через 3–5 лет.

Отхожий промысел

Крупных сделок немного, особенно в Петербурге. Здесь, по данным Jones Lang LaSalle, объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2012‑м упал до $860 млн (с $2,3 млрд в 2011‑м). При этом общероссийский показатель достиг $8,6 млрд (выше прогнозного показателя).

Поэтому лучше себя чувствуют брокеры, которые не ограничиваются местным рынком. Например, те, кто работает с сетевым ритейлом. Ведь торговцы сейчас активно инвестируют в города с населением менее 500 000 человек.

Компания NAI Becar и вовсе вложила собственные средства в доходный поселок на 240 апартаментов (общей площадью 18 000 кв.м) в Техасе. Она, кстати, выступит и в роли управляющей компании.

По количеству сделок купли-продажи Российский аукционный дом постепенно выходит в лидеры брокерского рынка, реализуя активы своего акционера — Сбербанка, а также имущество других собственников.

Всего в 2012 году на классических аукционах и через прямые продажи РАД реализовал около 500 объектов недвижимости (примерно 20% от общего количества проданных им активов): 96 зданий, 346 нежилых помещений и 71 участок. Общая сумма продаж — около 10 млрд рублей. (Также заключены сделки по аренде 45 встроек.)

В Петербурге самая масштабная транзакция состоялась с участком площадью 2,8 га на Приморском проспекте, принадлежавшим ЛЭК. Он реализован за 850 млн. Кроме того, структуры холдинга «Форум» приобрели за 141,4 млн рублей помещения общей площадью более 4500 кв.м в здании на пересечении улиц Красного Текстильщика и Моисеенко. За 77 млн было продано здание с участком на Варфоломеевской ул., 6, принадлежавшее Первой образцовой типографии. За 40,1 млн рублей с молотка ушел объект авиакомпании «Россия» на Октябрьской наб., 56, лит. Б.

В числе самых крупных региональных сделок компании — продажа 3/10 доли в здании гостиницы «Hilton Moscow Ленинградская» (1,083 млрд руб.), 100% долей ООО «Гостиница «Ростов» (750 млн рублей) и ТЦ «Клондайк» в Ростове-на Дону (326 млн рублей).

Наталья Андропова
"Недвижимость и строительство Петербурга"