Хлопотное наследство

Сейчас в Петербурге можно приобрести в собственность или долгосрочную аренду порядка 70 исторических зданий, которые можно превратить в офисный центр или отель. Однако спрос на «историю» намного ниже предложения. Причем наиболее востребованы либо готовые к эксплуатации, либо аварийные постройки.

В городе насчитывается 5385 объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность. Однако все 11 046 зданий, находящихся в историческом центре, так или иначе охраняются.

С 2005 года на торгах петербургского Фонда имущества было продано около 80 памятников и выявленных объектов наследия, порядка 30% из них — в центре.

Аварийная ликвидация
В последнее время приватизация сильно замедлилась. В 2013 году Фонд имущества реализовал с аукциона только один выявленный памятник — дом Царскосельского дворцового правления, или дом И. А. Монигетти, построенный в 1820–1829 гг. по проекту архитектора В. П. Стасова в Царском Селе.

Здание площадью 462 кв.м, износ которого составляет 88%, продано в феврале за 17,4 млн рублей. В аукционе участвовали девять компаний и физических лиц. В результате торгов цена со стартовых 11 млн поднялась на 58%. Эксперты сходятся во мнении, что собственник добьется разрешения на снос аварийного объекта с последующим воссозданием. Случай показательный.

«Статус памятника в глазах покупателя — скорее, недостаток, — комментирует Дмитрий Альтбрегин, начальник департамента по работе с имуществом частных собственников ОАО «Российский аукционный дом». — Он влечет дополнительные обременения и обязательства перед КГИОП. Историческая и культурная ценность является нематериальным активом и трудно поддается денежному выражению. При прочих равных условиях аварийный объект, допускающий снос, более привлекателен с инвестиционной точки зрения, чем памятник, который нельзя трогать».

Связано это не только с высокой стоимостью ремонтно-реставрационных работ, которая в разы может превышать цену нового строительства, но и с невозможностью перепланировки и приспособления памятника под современные функции. Наиболее легкие для перепрофилирования варианты — промышленные объекты, расположенные в зонах общественно-деловой застройки.

«Архитектурные памятники можно адаптировать к офисной и гостиничной функциям, — уточняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. — Хотя среди качественных бизнес-центров доля реконструированных зданий постоянно снижается с 2004 года. В 2009‑м офисные новостройки по совокупной площади обогнали реконструированные комплексы.

Сейчас в городе около 210 бизнес-центров, работающих в реконструированных зданиях, около четверти из них — в памятниках или средовых исторических объектах. Для торговой функции исторические здания с их ограничениями на внутренние перепланировки чаще всего не подходят. Безусловно, есть исключения, например «Пассаж».

Хуже всего дело обстоит с квартирами. Девелоперы надеются, что превращать старый фонд в жилье высокого класса станет проще, если на федеральном уровне будут решены вопросы развития территорий Конюшенная и «Северная Коломна — Новая Голландия». Там находится 418 зданий, подлежащих государственной историко-культурной экспертизе с прицелом на дальнейшую реконструкцию. Но условия, на которых эти объекты могут быть переданы инвесторам, зависят от наличия у компаний административного ресурса, полагают в Российском аукционном доме.

«Программа реновации этих территорий уже получила неофициальное название «400 млрд», но пока даже не опубликована, — отмечает Павел Пикалев, генеральный директор Penny Lane Realty Saint Petersburg. — Достойные проекты реконструкции, реализованные в последнее время, немногочисленны. И за ними всегда стоят крупные девелоперы, обладающие и серьезной финансовой поддержкой, и опытом работы с государственными структурами. Без этого общение с различными комиссиями и градозащитниками может длиться годами».

Спрос вне истории
Спрос на историческую недвижимость невысок, стабилен и распадается на две составляющие. Первую формируют компании, приобретающие памятники «для себя», в представительских целях. Их обычно интересуют объекты с правами собственности на здание и участок, прошедшие реконструкцию и готовые к эксплуатации. В этом случае, считают в оценочной компании «Иола», сохраненные интерьеры однозначно повышают рыночную стоимость объекта.

«Многие компании, которые ищут особняк в аренду, на самом деле ориентируются на последующую покупку, — поясняет Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований «Colliers International Санкт-Петербург». — Самая интересная сделка за последние полгода, на мой взгляд, состоялась между ХК «Адамант» и Gazprom International. Здание на Невском, 58 — объект культурного наследия, построено в 1870 году и реконструировано в 2010‑м. Работы проведены очень качественно, в частности, оборудован двухуровневый подземный паркинг. Общая площадь — 8000 кв. м. Изначально ставка при продаже делалась на инвесторов. Однако цена оказалась высока, и в итоге здание приобрел крупный конечный пользователь — Газпром».

Вторую составляющую спроса формируют девелоперы и инвесторы. Они, с точки зрения специалистов РАД, руководствуются локацией объекта, а не его исторической ценностью. Таких интересантов сейчас немного. «Покупка в инвестиционных целях происходит, лишь если возможна существенная реконструкция здания, позволяющая превратить его в качественный ликвидный объект, — поясняет Владислав Фадеев. — Соблюдая все требования КГИОП, такую реконструкцию выполнить очень сложно».

«Если у здания есть серьезные охранные ограничения, для него сложно найти инвестора, — поддерживает коллегу Вероника Лежнева. — Наибольший интерес вызывают объекты, у которых охраняется лишь фасад». Впрочем, говорит эксперт, исторические здания — довольно специфический и всегда уникальный продукт. Так, в 2012 году аукцион, на который был выставлен федеральный памятник Конюшенный двор в Пушкине, собрал 15 участников.

В процессе торгов цена выросла в 2,3 раза — до 68,5 млн рублей. Но был и обратный пример, когда солодовню пивоваренного завода «Новая Бавария» (региональный объект культурного наследия) удалось продать только на голландском аукционе с понижением цены на 18% — до 64 млн. До этого ее целый год пытались реализовать на обычных торгах, постепенно уменьшая стартовую стоимость (в итоге она упала на 40%). В результате объект с дисконтом купила компания «Леонтьевский мыс», которая строит по соседству крупный жилой комплекс.

Драгоценные «камни»
Сейчас, по данным экспертов ОАО «Российский аукционный дом», в листингах фигурируют около 70 зданий, расположенных в центральных районах Петербурга. Из них 15–20% являются памятниками. В петербургском офисе Jones Lang LaSalle утверждают, что потенциальных продавцов становится больше, однако реальных сделок мало: вопрос упирается в цену.

Как действующий бизнес предлагается торговый комплекс «Измайловский Гостиный Двор» на 1‑й Красноармейской ул. Здание казарм и манежа Измайловского полка (более 7000 кв.м), построенное в 1803 году, было реконструировано в 2002–2006 гг. Запрашиваемая цена — 363 млн рублей.

Наиболее знаковый объект — «Талион Империал Отель», расположенный в комплексе зданий, которые выходят на Невский пр., набережную р. Мойки и Большую Морскую ул. Начальная цена комплекса, главным украшением которого является дворец генерал-полицмейстера Санкт-Петербурга Н. И. Чичерина, составляет 12 млрд руб. Относительно недорого, если учесть, что в его реконструкцию было вложено порядка полумиллиарда евро. В ходе голландского аукциона цена может снизиться до 9,5 млрд руб.

Под реконструкцию можно приобрести особняк Миллера на углу Исаакиевской площади и улицы Якубовича, возведенный в 1880 году по проекту Фердинанда Миллера на основе построек конца XVIII века. Здание оценено в 1,5 млрд руб. У особняка богатое историческое прошлое, здесь бывали Пушкин, Жуковский, Вяземский, Баратынский. Рядом находятся ключевые достопримечательности Петербурга. Объект можно приспособить под представительский офис или банк, однако уже около года желающих приобрести его нет.

Продажа дома П. В. Неклюдова на Фонтанке (он же — дом министерства Императорского двора, дом Голицына), который, по мнению специалистов Российского аукционного дома, можно реконструировать под гостиницу категории 4–5 «звезд», тоже была анонсирована около года назад. Здание построено в 1787–1790 гг. архитектором Ф. И. Демерцовым. Оно предлагается примерно за 1 млрд руб.

Также на вторичном рынке продается часть особняка П. П. Дурново, где сохранились некоторые интерьеры и фрагменты архитектуры А. А. Михайлова и Л. Ф. Фонтана. Начальная цена флигеля, выходящего на Галерную ул., составляет 360 млн руб.

За 1,76 млрд руб. предлагается право долгосрочной аренды (до 2054 года) здания Министерства внутренних дел Российской империи (возведено в 1830–1834 гг. по проекту К. И. Росси при участии И. И. Шарлеманя на набережной р. Фонтанки).

Право арендовать до 2063‑го офисное здание на наб. Кутузова, 22 оценено в 150 млн руб. Здесь сохранились исторические интерьеры в стиле ар-нуво, которые (как и фасады) являются предметами охраны.

Доля новых и реконструированных зданий в общем объеме
качественной офисной недвижимости в Петербурге, %

Данные Jones Lang LaSalle

Наталья Андропова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 33(770) 19.08.2013, c.21