Прозаичная стабильность

Встроенные помещения — надежный и привлекательный актив для инвестирования, особенно сейчас. Эксперты утверждают: спрос на коммерческие встройки растет, а объем листингов — нет.

ГУП «ГУИОН» зафиксировало во II квартале 2013 года увеличение спроса на покупку нежилых помещений на 5%. При этом, по его данным, предложение в этом сегменте снизилось на 2,3%.

Тихие консерваторы
Объекты стрит-ритейла в зависимости от функционала и локации обеспечивают владельцам 10–15% доходности. Вакантных площадей на рынке не более 5–7%. Поэтому желающих избавиться от этих активов немного.

«Этот сектор быстрее других восстановился после экономического спада 2009‑го, — утверждает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Петербурге Андрей Бойков. — Он характеризуется наибольшей ликвидностью, если не принимать в расчет жилье. Спрос на встройки стимулируют макроэкономические факторы: улучшение ситуации в Европе, повышение цен на нефть и усиление активности производственных компаний. За 2012 год в сегменте стрит-ритейла было заключено много сделок. Значительная доля — с частными инвесторами, которые приобретали помещения для сдачи в аренду. В 30% случаев недвижимость покупали для собственных нужд».

«Предложение встроек не растет, — комментирует старший консультант компании Jones Lang LaSalle Анна Лапченко. — В этом секторе спрос всегда превышает предложение. Собственник решается на продажу объекта, если приобрел его со спекулятивными целями, хочет вложить деньги в более удачный вариант и т. п. При долгосрочном размещении средств стрит-ритейлу трудно найти альтернативу. Даже весьма средненькая встройка обеспечивает доходность на уровне 12%. Такой ставки не предлагает сейчас по депозитам ни один серьезный банк. При этом аренда стабильно дорожает».

Эксперты Российского аукционного дома отмечают, что встроенные коммерческие помещения гораздо реже предлагают продать, чем сдать в аренду. Однако, по мнению Юрия Борисова, управляющего партнера холдинга «АйБи ГРУПП», целая комбинация рыночных факторов подталкивает наиболее активных инвесторов к диверсификации активов. Для них продавать сейчас — самое время.

«Во‑первых, продолжается нагнетание слухов об осенней рецессии. Во‑вторых, по депозитной отчетности банков ощущается давление рублевой денежной массы. В‑третьих, для Петербурга характерно ограниченное потребление с небольшими темпами роста, которые давно обогнали динамично развивающиеся сетевые операторы. Так что девелоперам от стрит-ритейла (в отличие от девелоперов ТЦ) пора искать более интересные инвестиционные продукты», — считает аналитик.

Некоторые брокеры, в частности агентство «АРИН», отмечают, что в стрит-ритейле чаще, чем еще полгода назад, стали предлагать к продаже объекты, заполненные арендаторами. Пока основной объем сделок, по данным компании, проходит с качественными помещениями, расположенными в центре города.

Квадратный метр встроек в центральных районах, по разным оценкам, стоит от 160 000 до 200 000 руб. Для объектов, расположенных у метро, средний ценник составляет 240 000–260 000 рублей.

Спрос без перегрева
По данным NAI Becar, в первом полугодии 2013‑го коммерческие встройки занимали у частных инвесторов второе место по популярности (после жилья). Не слишком оптимистичный прогноз общеэкономической ситуации только усиливает стремление к консервативным вложениям. Растет интерес к покупке недвижимости и у конечных пользователей площадей.

«Мы отмечаем активность компаний, которые раньше рассматривали исключительно аренду, — комментирует Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости компании АРИН. — Ресторанные группы, продуктовые и промтоварные сети, банки и другие игроки приобретают встройки в собственность для размещения бизнеса».

При этом стоимость сделок почти не увеличивается. ГУП «ГУИОН» зафиксировало скромный прирост (4% за квартал) только на объекты торговой недвижимости. Офисные варианты не подорожали.

«За 2012 год в сегменте стрит-ритейла цены выросли приблизительно на 15%. В ближайшее время они либо останутся на том же уровне, либо будут постепенно подниматься», — считает Андрей Бойков.

«Скорее всего, цены продаж в ближайшее время не изменятся. Можно прогнозировать увеличение спроса на покупку и аренду помещений в новых жилых комплексах», — говорит Екатерина Лапина.

Некоторые эксперты объясняют стабильную ценовую ситуацию тем, что избыточный спрос удовлетворяет энергично растущий первичный рынок нежилых помещений. Правда, ликвидность «свежих» встроек вызывает вопросы, но многое зависит от стратегии и профиля покупателя.

«Сегмент встроек в новых домах формируется очень активно, — поясняет руководитель отдела продаж «O2 Development» Елена Беседина. — Здесь основным преимуществом является комплексность. Поток людей постоянно увеличивается за счет прихода новых операторов. Кроме того, в центре города стоимость аренды довольно высокая, и это делает новостройки привлекательными для потенциальных арендаторов. Обычно застройщики из 30 помещений в новых домах два-три делают большими, по 1200–1300 кв. м. Остальные — по сто и меньше «квадратов». Метр таких встроек в среднем стоит 90 000 руб. Нижняя граница находится на уровне 75 000».

В компании «O2 Development» отмечают, что порядка 60% сделок проходит с инвесторами, которые намерены сдавать помещения в аренду. Причем наибольшим спросом пользуются варианты до 100 кв. м. Среди арендаторов — магазины хозтоваров, продуктовые магазины, аптеки, салоны красоты, частные детские сады, стоматология, банки.

Другую тенденцию отмечает эксперт JLL: «Именно в спальных районах есть относительно высокий спрос на помещения большого метража — от 200 до 1000 кв. м. Это объяснимо: первыми в строящийся квартал приходят продуктовые сети. По мере развития и заселения квартала там появляются рестораторы и другие представители сферы услуг, которым требуются встройки поменьше. В целом же приобретение коммерческого объекта в новостройке обеспечивает срок окупаемости 7–8 лет. Добиться такого показателя в центре, в местах со сформировавшимся высоким трафиком сегодня практически невозможно».

Коммерция в остатке
Развитие первичного рынка помещений для стрит-ритейла несколько тормозит то, что наиболее выгодным продуктом в глазах застройщиков остается жилье. Соответственно, качество коммерческих помещений оставляет желать лучшего, а их функциональные характеристики просто не отвечают актуальным запросам.

«Примерно в 80% новых жилых проектов предусмотрены коммерческие встройки на первых этажах, — утверждает Андрей Бойков. — Но этот рынок остается разрозненным. Стоимость квадратного метра сильно варьируется в зависимости от локации объекта, его ликвидности, близости к ключевым транспортным и пешеходным потокам».

«Учитывая остаточный принцип, по которому и заказчик, и архитектор уделяют внимание нежилым помещениям, предложение отличается крайне низкой функциональностью, — отмечает Юрий Борисов. — Но и эти квадратные метры заполняются, правда, не очень взыскательными арендаторами».

Характерной, по мнению консультантов JLL, является ситуация, когда инвестор выкупает довольно большую площадь — от 1000 кв.м, например первый (коммерческий) этаж жилого дома в спальном районе, недалеко от станции метро, самостоятельно доводит объект до сносных потребительских характеристик и сдает в аренду.

«По-настоящему удачно спланированных комплексов, в которых коммерческие помещения отличались бы такой же продуманностью, как и жилые, в городе единицы, — говорит Анна Лапченко. — Наиболее типичные ошибки девелоперов: не предусмотрена разная электрическая мощность для арендаторов разного профиля, нет отдельного входа, отсутствует витринное остекление. Но покупают и их — те, кто приобрел квартиру в комплексе и хотел бы вести бизнес поближе к дому, непрофессиональные инвесторы и т. п.».



Наталья Андропова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 31(768) 2013-08-05, c.21