Разморозка под давлением

Продать недостроенный коммерческий объект сложно, держать на балансе — дорого. Оживление рынка привело к массовому «размораживанию» проектов, приостановленных в кризис.

Считанные метры
Согласно отчетам о кадастровой оценке недвижимости, результаты которой утверждены в Петербурге 15 января 2013 года, в городе насчитывается 1228 объектов незавершенного строительства. Правда, большая часть — в пригородных садоводствах. Заметную долю составляют промышленные и производственно-научные объекты, возведение которых началось еще в конце 1980-х — начале 1990-х, естественно, без какой-либо оглядки на требования рынка.

В сегменте коммерческой недвижимости недостроенных (или недореконструированных) объектов насчитывается около 300.

По данным Российского аукционного дома, из 60 отдельно стоящих зданий, выставленных на продажу к началу 2013-го, к категории незавершенных можно отнести менее десятка.

«Недостроенных объектов в чистом виде не так много,— поясняет Андрей Мусатов, заместитель начальника департамента по работе с имуществом частных собственников ОАО «Российский аукционный дом». — Однако иногда в этот разряд включают участки с разработанной и согласованной строительной документацией и аварийные здания, требующие срочной реконструкции. Судя по нашей практике, недострой в широком смысле составляет около 20% от общего объема предложения, в чистом виде — примерно 10%».

Снос с прибылью
Инвестиционная привлекательность многих недостроенных индустриальных зданий — нулевая или вовсе отрицательная. Исключение — имущественные комплексы с хорошей локацией, например на Васильевском острове: у них есть шанс на перепрофилирование и достройку.

Более сложная судьба у «промки» в спальных районах. Исключением из правил выглядят 20 незавершенных объектов промышленного назначения на ул. 3-я Конная Лахта, 80. Они расположились на участке общей площадью 12,3 га. Степень готовности — около 50%. В апреле 2012 года Фонд РЖС оформил права собственности на строения и землю. В июне 2013-го сформированный имущественный комплекс будет выставлен на аукцион. Начальная цена торгов определена в 144 млн рублей. Здания пойдут под снос.

«Большая часть «незавершенки», которая предлагается к продаже, находится в Приморском районе,— комментирует Лилия Соболева, руководитель отдела промышленной недвижимости и участков компании Praktis.— Это крупные здания площадью по 10 000–12 000 кв.м со строительной готовностью порядка 60%. Сделки по ним случаются, хотя и нечасто. Обычно покупатели планируют перепрофилировать объект в торговый или офисный центр. Если позволяют ПЗЗ, то возможно и возведение жилья».

В РАД, например, выставлен на продажу недостроенный комплекс промышленного назначения общей площадью 6404,7 кв.м на участке размером 4200 кв.м (ул. Моисеенко, 22). Это бывшее имущество предприятия имени Бебеля, а затем — ООО «Парус». Собственник признан банкротом в феврале 2012-го, здания с участком находятся в залоге у ОАО «Банк «Санкт-Петербург». Залоговое имущество в 2012-м было выставлено на продажу за 169 млн рублей. В начале 2013-го — уже за 99 млн.

«Объекты, оставшиеся с советских времен, сложно приспособить под современные нужды,— поясняет Андрей Мусатов.— Снос сам по себе — отдельный и дорогой проект. Например, снос заброшенного больничного корпуса МАПО на проспекте Просвещения стал возможен только в рамках проекта огромного жилого квартала. Недостроенный цех ЛОМО на Полюстровском проспекте продать так и не удалось. Затраты на расчистку площадки слишком высоки для производственно-складских проектов».

Дисконт без спроса
Большая часть незавершенных объектов коммерческой недвижимости — результат «кризисной заморозки». По оценке компании «Иола», в разгар кризиса площадь недостроенных коммерческих объектов составляла 1,2–1,5 млн кв.м. Однако массового выброса «незавершенки» на рынок не произошло. На продажу выставляют единичные объекты, в основном — залоги, которые реализуют банки.

«Сейчас в Петербурге можно насчитать несколько десятков «замороженных» коммерческих строек,— отмечает Павел Пикалев, генеральный директор компании Penny Lane Realty Saint Petersburg.— Это, в частности, крупные МФК со значительной офисной составляющей. Офисный сегмент медленно восстанавливался после кризиса. Кроме того, масштабные проекты испытывают наибольшее давление со стороны кредиторов; на них влияют изменения законодательства и общей конъюнктуры рынка».

«У нас есть консалтинговые или брокерские контракты примерно по десятку законсервированных проектов торговых и офисных центров. Половина из них, надеемся, выйдет на рынок либо в этом, либо в 2014 году,— уточняет Георгий Рыков, генеральный директор компании «Бестъ. Коммерческая недвижимость».— После кризиса конъюнктура стала качественно иной. Объекты незавершенного строительства или здания под девелопмент практически не продаются».

«Имущество выставляют на продажу, только если продавец находится в отчаянных обстоятельствах, — поясняет Андрей Бойко, заместитель генерального директора центра оценки «Аверс». — В основном объекты переходят банкам, которые не отдают их дешево».

В открытые листинги, по мнению аналитиков компании «Иола», попадают в основном недостроенные здания, имеющие невысокую ликвидность. Они находятся в предложении более одного-двух лет. Уровень дисконта в момент продажи, как правило, невысок — 10–20%. Однако за первый год экспозиции объект обычно теряет в цене 40–60%.

«В кризис значительные скидки можно было получить из-за сложностей с финансированием и высоких процентов, когда собственники искали способы выхода из проектов,— комментирует Павел Пикалев.— Сейчас суммарный дисконт при покупке недостроя может достигать 40%».

Например, NAI Becar готов продать незавершенный объект на Московском пр., 73, лит. А. Его можно перепрофилировать под бизнес-центр или жилье. Степень готовности — 71%. В 2010 году метр в нем стоил $2500, сегодня — $1383.

Штучная работа
Условия на рынке «незавершенки» диктуют покупатели. «Более-менее привлекательны здания в высокой степени готовности, с корректно оформленными документами на строительство, с возможностью подключения к инженерии, с правильной концепцией, адекватной локацией, — говорит Андрей Мусатов. — Такие объекты имеют шансы найти покупателя, даже если цена несколько завышена, так как есть возможность относительно четкого прогнозирования рисков, бюджета и сроков достройки. Играет роль наличие у продавца оформленного права собственности на здание и участок и согласованного проекта планировки территории».

В 2012 году была закрыта сделка по продаже недостроенного торгового комплекса (по документам — продовольственно-вещевого рынка) на ул. Хошимина, 14, лит. А, принадлежавшего ООО «БАСК».

Информации о цене в открытых источниках нет. Новая кадастровая стоимость объекта с участком, близкая, по мнению экспертов-оценщиков, к рыночной, составляет около 250 млн рублей.

В IV квартале прошлого года был реализован недостроенный бизнес-центр на Крестовском пр., 11, лит. А. Общая площадь объекта — 7307 кв.м, земли под ним — 1665 кв.м. В ноябре 2012-го утвержден проект планировки территории. Сумма сделки не разглашается.

По мнению консультанта компании Jones Lang LaSalle, эта транзакция стала, скорее, исключением. Однако некоторые эксперты считают, что продажа недостроенных бизнес-центров — это тренд и в перспективе он усилится.

Перепрофилировать «незавершенку», степень готовности которой составляет 70–80%, сложно с архитектурной, технической и с юридической точек зрения. Однако новые инвесторы редко приобретают вместе с объектом его концепцию, предпочитая разрабатывать свою. Ведь чаще всего именно слабый концепт приводит к возникновению недостроя.

«Концепции быстро теряют рыночную актуальность и нуждаются в серьезном апгрейде,— отмечает Андрей Бойко.— Дешевле делать их заново. При этом хорошие концепции на рынке Петербурга по-прежнему редкость».

Большинство сделок с недостроем заключают конечные пользователи. «При нынешней стоимости денег сложившийся уровень арендных ставок не обеспечивает приемлемой для инвестора доходности,— объясняет ситуацию Георгий Рыков.— Например, у наших клиентов есть проект торгового центра, который потенциально может приносить 12% в год, а проценты по кредиту на строительство — 14%».

«Более-менее реалистичный вариант — компания, которая доросла до головного офиса в отдельном здании,— отмечает Андрей Мусатов.— Они готовы платить, например, за амбициозные варианты в историческом центре, предполагающие как высокую цену самого объекта, так и дорогостоящую реконструкцию впоследствии».

Перемена участи
Продать недострой трудно, а содержать накладно, поэтому собственники активно взялись за «размораживание» проектов — с перепрофилированием или без него. По оценкам экспертов РАД, сейчас уже реанимировано 75–85% строек.

«Все, что было законсервировано в самом начале кризиса, сейчас — в работе,— комментирует Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП».— Правда, многие из этих объектов полностью трансформировались. Неправильно говорить, что они расконсервированы, потому что функционал поменялся. Примерами служат «Электрик-Сити» на проспекте Медиков (проект Группы ЛСР), «РГС Недвижимость» на набережной Черной речки, трансформированные в жилые проекты».

«В большинстве случаев владелец старается довести стройку до конца,— считает Павел Пикалев.— Продать законченный объект — значительно выгоднее. Только чрезвычайные обстоятельства могут заставить собственника выйти из незавершенного проекта. Например, прекращение финансирования или юридические проблемы, как это было с активами компании «Макромир», находившимися в залоге у Сбербанка».

Случаи, когда инвесторы продают долю в проекте коммерческой недвижимости, чтобы привлечь дополнительное финансирование, тоже единичны. По словам г-на Бойко, даже собственники строящихся МФК с торгово-развлекательной составляющей предпочитают видеть гипермаркеты и мультиплексы в качестве «якорных» арендаторов, а не соинвесторов.

Структура рынка объектов незавершенного строительства СПб, по количеству, % 

 

Предложение недостроенных зданий на продажу в Петербурге 

Назначение объекта Адрес Площадь, кв.м Степень готовности, % Цена, млн.руб. Цена 1 кв.м,руб.
Промышленный комплекс Ул. Моисеенко, 22 6 404,7 40-50 99 15 457
Бизнес-центр Пр. Металлистов, 7 19 148,0 95 1 000 52 225
Гостиница Московский пр., 73, лит. А 8 679,0 71 360 41 479
Гостиница Ул. Бармалеева, 6 4 475,0 75 441 98 547
Торговый комплекс Искровский пр. 28 000,0 60-70 нет 45 000
Бизнес-центр 17-я линия В. О./Малый пр. 3 850,0 80-90 250 64 935

По данным компании «Иола»

Наталья Андропова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 10(747) 2013-03-11, c.20