Рынок коммерческой недвижимости России. Итоги 2014 года

С начала 2014 года экономика Российской Федерации оказалась перед лицом нового кризиса, как в политической, так и экономической сфере. Нестабильность в отношениях с Евросоюзом и США отразилась на всей экономической ситуации страны. На этом фоне наступивший 2015 год для рынка недвижимости и строительства России пройдет под девизом оптимизации. Компании будут стремиться сокращать расходы на развитие, персонал, готовящиеся проекты. Арендаторы будут искать пути сокращения арендных затрат, а инвесторы – возможности извлечения максимальной выгоды из сложившейся на рынке ситуации через непрямые инвестиции. В целом будет набирать обороты тенденция к поиску новых решений, выработке новых продуктов, пересмотру, реконцепции и оптимизации стратегий развития бизнеса.


Основные тенденции
Рост геополитической напряженности в результате обострения отношений с Украиной, и дополнительная волна оттока капитала привели к ослаблению рубля за двенадцать месяцев года более чем на 40%. Согласно последнему прогнозу Минэкономразвития рост ВВП по итогам 2014 года остановится на уровне 0,5-0,6% вместо ожидаемых 3,5-5%. По прогнозам Минэкономразвития и Министерства финансов, в 2015 году рост ВВП будет нулевым. Международный валютный фонд прогнозирует падение ВВП России на 3% в 2015 году. На фоне подобных настроений и прогнозов ухудшаются показатели и отдельных сфер экономики, в том числе недвижимости и строительства.
По итогам 2014 года основные тенденции в разных сегментах коммерческой недвижимости (торговая, офисная, гостиничная, складская) идут в одном направлении: это падение спроса, особенно со стороны иностранных компаний, изменение ставок, изменение условий договоров, а также рост ввода, который в совокупности со всеми остальными трендами привел к увеличению объема вакантных площадей.
• Прежде всего стоит отметить существенный рост предложения коммерческой недвижимости по разным сегментам рынка в крупных городах. Так в Санкт-Петербурге за 2014 год прирост офисных площадей (общая площадь) составил более 15% по отношению к концу 2013 года. 2014 год стал рекордным для Москвы по уровню прироста торговых площадей. Было построено 16 новых торговых центров общей арендопригодной площадью более 750 тыс. кв. м. Подобная тенденция является последствием строительного бума последних 3х лет. Предложение растет за счет завершающихся проектов.
• Последствием, затронувшем рынок коммерческой недвижимости всех регионов страны в большей или меньшей степени стало снижение спроса на аренду и покупку объектов разного назначения. В Санкт-Петербурге спрос на аренду офисных помещений в сумме по всем классам снизился на 30%. Та же динамика наблюдается и в других городах миллионниках.
• Сохраняется тенденция пересмотра затрат на аренду многими компаниями, что приводит к смещению спроса в сторону более дешевых проектов. Это приводит к увеличению доли вакантных помещений во всех секторах рынка. Основные изменения затрагивают торговую и офисную недвижимость. В Казани по сравнению с 2013 годом объем вакансий в торговом сегменте вырос в 2,5 раза, в Москве – на 3 процентных пункта. С российского рынка ушло порядка 10 международных ритейлеров, таких как Esprit, River Island, New Look и другие.
• В крупных городах сохраняется положительная тенденция в складском сегменте. В 2014 году увеличилось предложение качественной складской недвижимости, спрос остается стабильным. Наблюдается существенный рост популярности проектов build-to-suite, которые предназначены для конкретных компаний. Половина сделок на современном складском рынке проходит с проектами build-to-suite.
• Основным изменением коммерческих условий стал повсеместный переход арендодателей на рублевые ставки. В попытках сохранить арендаторов и привлечь новых на освободившиеся площади компании-арендодатели идут на различные уступки. В офисном и складском сегментах ставки заявляются в рублях, в торговом сегменте предоставляются дисконты на первые месяцы аренды, снижается процент от продаж, взымаемый торговыми центрами. Ставки аренды в долларовом эквиваленте снизились на 12-15% по всем сегментам рынка, в тоже время произошло увеличение рублевых ставок на 1-3%.
Прогноз
Одной из основных задач для российской экономики в 2015 году останется повышение инвестиционной активности. Неуверенность инвесторов в стабильности дальнейшего роста экономики России сказывается на объеме инвестиций в коммерческую недвижимость. С одной стороны, падение курса рубля делает валютные инвестиции выгодными. С другой стороны, ощущение неопределенности на рынке, отсутствие четких прогнозов, растущие риски и нестабильная ставка капитализации сдерживают намерения инвесторов. При этом есть существуют инвесторы, которые ищут возможность купить объекты с существенной скидкой. Среди новых тенденций на инвестиционном рынке стоит также выделить интерес к непрямым инвестициям (покупка доли компании, а не целого объекта), желание локального капитала диверсифицироваться.
Спрос на аренду объектов коммерческой недвижимости будет падать в первом квартале 2015 года и в зависимости от общей ситуации падение может продолжится. Компании-арендаторы могут пересмотреть планы по развитию бизнеса, произвести сокращения или обанкротится.
В 2015 году и в последующие несколько лет сократятся объемы нового строительства. Многие еще не реализованные проекты будут пересматриваться в сторону сокращения площадей и оптимизации строительства.  Увеличение ключевой ставки ЦБ спровоцирует удорожание стоимости кредитов и депозитов. За счет роста стоимости кредитов повысится и стоимость реализации проектов. Учитывая текущую сложную общеэкономическую ситуацию и тот факт, что кредиты для бизнеса и без того дороги, можно предположить, что большинство девелоперских проектов станут нерентабельными.


РАД-Консалтинг
ОАО «Российский аукционный дом» - компания, которая объединяет специалистов в сфере продаж, оценки бизнеса, маркетинга, финансов и юриспруденции. Профессиональная команда ОАО «РАД» состоит из более чем 100 сотрудников в 6 офисах по всей территории России.
Успешная продажа объекта недвижимости во многом зависит от его первоначального представления на рынке и качественной рекламной кампании. Выделить конкурентные преимущества объекта, "упаковать объект" для покупателей и инвесторов, определить наилучший формат продажи, назначить объективную цену и разработать рекламную кампанию помогут профессиональные консультанты компании РАД-Консалтинг.
Мы предоставляем следующие услуги:
• Создание инвестиционных меморандумов;
• Анализ наилучшего использования объекта;
• Создание презентации объекта;
• Due diligence;
• Проведение исследований рынка;
• Разработка рекламных кампаний.
Ключевыми факторами успеха нашей компании являются строгое следование корпоративным ценностям, профессионализм и развитие. Сотрудничество с нами обеспечивает вашей компании постоянное движение вперед.

Контактная информация:
Прозорова Елена
Специалист
РАД-Консалтинг
190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова д. 5, лит. В
Тел.   +7 812 334 40 01