Рынок коммерческой недвижимости Юго-Западных регионов России

Сегодня юго-западные регионы России динамично развиваются благодаря благоприятному инвестиционному климату, модернизированной инфраструктуре, налоговому стимулированию инвестиций и современным отношениям в деловой среде. Такие регионы как Краснодарский край, Ставропольский край и Ростовская область в последние несколько лет значительно укрепили свои позиции на инвестиционном рынке.


Основные выводы
  • Юго-западные регионы Российской федерации характеризуются ростом инвестиций в основной капитал, с превалированием локальных источников. Объемы зарубежных инвестиций снижаются.
  • С каждым годом существенно улучшается социально-экономическое положение регионов. Так среднедушевые доходы населения большинства регионов юго-запада страны выросли с 2009 года на 60% (ЮФО) и 73% (СКФО).
  • Рынок коммерческой недвижимости юго-западных регионов имеет тенденцию к росту.
  • Рынок офисной недвижимости характеризуется незначительным ростом за счет объектов класса В и С.
  • Рынок торговой недвижимости – самый активно развивающийся, за счет экспансии локальных и международных ритейлеров. По причине насыщенности рынка крупных городов, девелоперы ориентируются на менее крупные региональные центры.
  • Рынок производственно-складской недвижимости имеет тенденцию к росту заявленных проектов высокого класса, а также к росту объемов предварительно заключенных договоров аренды. Реальный ввод объектов оказывается меньше за счет частых переносов сроков ввода.
Заказать исследование рынка

Сегодня юго-западные регионы России динамично развиваются благодаря благоприятному инвестиционному климату, модернизированной инфраструктуре, налоговому стимулированию инвестиций и современным отношениям в деловой среде. Такие регионы как Краснодарский край, Ставропольский край и Ростовская область в последние несколько лет значительно укрепили свои позиции на инвестиционном рынке.

Основным показателем инвестиционной деятельности регионов является объем инвестиций в основной капитал, который в среднем увеличивается на 15% в год. 

Рис. 1 Объем инвестиций в основной капитал по федеральным округам[1]

 

Рис. 2 Объем инвестиций в основной капитал по областям/краям[2]

Лидером среди регионов юго-запада РФ несомненно является Краснодарский край, куда в связи с Олимпиадой 2014 поступили огромные объемы инвестиционного капитала, доля иностранных инвестиций составила порядка 5%. По данным министерства стратегического развития, инвестиций и внешнеэкономической деятельности Краснодарского края только за последние три года в экономику края было инвестировано более 2 триллионов рублей. В настоящее время на Кубани уже реализуются около 250 крупных инвестиционных проектов общей стоимостью свыше 1 трлн руб.

Ставропольский край и Ростовская область также отмечены интенсивным развитием в период после кризиса 2008 года. Основным показателем, характеризующим инвестиционную активность регионов, является объем инвестиций в основной капитал, использованный на развитие экономики и социальной сферы. На протяжении последних лет сохраняется положительная динамика роста инвестиций на 15-20% в год.

Иностранные инвестиции в регионы играют основополагающую роль в сохранении привлекательности для дальнейших капиталовложений.  В последние пару лет в условиях роста иностранных вложений в России в целом, объем иностранных инвестиций в юго-западных регионах страны снижается по причине большого числа уже запущенных проектов с участием иностранного капитала в таких областях деятельности как промышленность, инфраструктура и строительство. Снижение также связано с нестабильной ситуацией в Еврозоне, откуда поступает большинство инвестиций, что приводит к фокусировке иностранных инвесторов на своих собственных рынках, а также к увеличению чувствительности к рискам зарубежных вложений. Однако тенденция роста инвестиций сохраняется за счет местного капитала.

 

Рис. 2 Поступило инвестиций от иностранных инвесторов[3]

 

В целом рассматриваемые регионы характеризуются позитивной динамикой не только в инвестиционной сфере, но и с точки зрения социально-экономических показателей. Так среднедушевые доходы населения большинства регионов юго-запада страны выросли с 2009 года на 60% (ЮФО) и 73% (СКФО).

 

Рис. 3 Денежные доходы (в среднем на душу)[4]

Коммерческая недвижимость

В юго-западных регионах Российской Федерации рынок коммерческой недвижимости в последние годы был подвержен колебаниям, но в целом характеризовался позитивной динамикой.

Рис. 4 Общая площадь введенных зданий коммерческого/административного назначения[5]

Большинство регионов России характеризуются высокой концентрацией коммерческих объектов в административных центрах, что объясняется высоким уровнем спроса и привлекательностью местоположения центральных городов. Одним из исключений является Краснодарский край. Благодаря своему местоположению активное развитие в плане коммерческой застройки характерно почти для всех приморских городов края, что объясняется высокими туристическими потоками.

Офисная недвижимость

Сегмент офисной недвижимости начал развиваться на юго-западе России не так давно. Современное предложение офисной недвижимости стало появляться только в 2000–2008 годах. В период с 2009 по 2012 год на юге России было введено 836 тысяч кв. м офисных помещений, что составило 12% от общего объёма по стране. Более 70% всех введённых офисных помещений на Юге России пришлось на регионы ЮФО, из них более 20% составили объекты Краснодарского края, где ежегодно вводится порядка 40–60 тысяч кв. м. Среди субъектов СКФО значительный объём ввода офисной недвижимости наблюдается только в Ставропольском крае (почти 20% от общего объёма на Юге), составляя 30–40 тысяч кв. м в год.[6]

Основной характеристикой рынка офисной недвижимости юго-западных регионов страны является стагнация спроса на объекты высокого класса. До сих пор деловая активность многих юго-западных регионов не вышла на тот уровень, когда активным спросом начинают пользоваться офисные объекты класса А. Исключением являются такие крупные города как Ростов-на-Дону и Краснодар, где помимо местных компаний активно развиваются и зарубежные представительства. Объемы предложения офисной недвижимости имеют слабую тенденцию к росту, в первую очередь за счет объектов средней ценовой категории.

В период с 2009 по 2013 в Краснодарском крае было введено в эксплуатацию 281 тыс. кв. м офисных объектов, из которых более 80% находятся в городе Краснодар. На сегодняшний день Краснодар лидирует среди южных региональных центров по обеспеченности качественными офисными площадями класса А и В (204 кв. м на 1 000 чел.), однако данный показатель во много раз ниже чем для Москвы и Санкт-Петербурга. Для сравнения, коэффициент обеспеченности населения Ростовской области офисными площадями составляет 200 кв. м на 1 000 чел.

Торговая недвижимость

На сегодняшний день на рынке торговой недвижимости юго-западных регионов доминирует долгосрочный тренд к снижению объёмов ввода. В региональных центрах обеспеченность качественными площадями достигла оптимального значения. Показатель обеспеченности качественной торговой недвижимостью на тысячу человек в Ростове-на-Дону составляет 385 кв. м, в Астрахани — 313 кв. м, в Ставрополе — 262 кв. м, а в Краснодаре — 824 кв. м. Для сравнения данный показатель для Санкт-Петербурга составляет порядка 500 кв.м. на 1 000 жителей. Таким образом, внимание девелоперов постепенно смещается в сторону средних по численности населения городов (начиная от 75–100 тысяч человек).

В структуре оборота розничной торговли на Юге России регионы ЮФО в два раза превышают СЗФО (64% выручки организаций розничной торговли). Высокий уровень оборота розничной торговли в ЮФО является следствием значительной обеспеченности торговыми площадями, большой общей площади торговых площадей и высокой платёжеспособности населения.

Производственно-складская недвижимость

На рынке производственно-складской недвижимости юго-западных регионов страны, в особенности приграничных и портовых территорий, наблюдается повышение активности девелоперов складской и промышленной недвижимости. Большинство логистических центров Юга на сегодняшний день представляют собой устаревшие постройки или объекты, построенные определенными компаниями для собственных нужд. Таким образом, для удовлетворения спроса с каждым годом заявляется все больше проектов в данном сегменте. Следует также отметить, что развитие логистического сегмента рынка на юго-западе России напрямую зависит от уровня торговли и активности ритейлеров в регионе.

Однако увеличение объемов складской недвижимости ощущается только в крупных городах, таких как Краснодар, Ростов, Ставрополь, Новороссийск. Так в Краснодаре на 2013 год насчитывалось порядка 400 тыс. кв. м складских помещений.

Одной из особенностей рынка производственно-складской недвижимости юго-западных регионов России являются предварительные договоры аренды помещений, что объясняется ограниченным предложением и достаточно высоким спросом. При этом возрастают риски вложений, так как сегмент производственно-складской недвижимости имеет тенденцию к переносу сроков ввода проектов и в некоторых случаях их заморозки.

 

РАД-Консалтинг

ОАО «Российский аукционный дом» - компания, которая объединяет специалистов в сфере продаж, оценки бизнеса, маркетинга, финансов и юриспруденции. Профессиональная команда ОАО «РАД» состоит из более чем 100 сотрудников в 6 офисах по всей территории России.

Успешная продажа объекта недвижимости во многом зависит от его первоначального представления на рынке и качественной рекламной кампании. Выделить конкурентные преимущества объекта, "упаковать объект" для покупателей и инвесторов, определить наилучший формат продажи, назначить объективную цену и разработать рекламную кампанию помогут профессиональные консультанты компании РАД-Консалтинг.

Мы предоставляем следующие услуги:

  • Создание инвестиционных меморандумов;
  • Анализ наилучшего использования объекта;
  • Создание презентации объекта;
  • Due diligence;
  • Проведение исследований рынка;
  • Разработка рекламных кампаний.

Ключевыми факторами успеха нашей компании являются строгое следование корпоративным ценностям, профессионализм и развитие. Сотрудничество с нами обеспечивает вашей компании постоянное движение вперед.

Контактная информация:

Прозорова Елена

Специалист

РАД-Консалтинг

190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова д. 5, лит. В

Тел.   +7 812 334 40 01

Заказать исследование рынка


 

[1] По данным: Единой межведомственной информационно-статистической системы - http://fedstat.ru/

[2] По данным: Единой межведомственной информационно-статистической системы - http://fedstat.ru/

[3] По данным: Единой межведомственной информационно-статистической системы - http://fedstat.ru/

[4] По данным: Единой межведомственной информационно-статистической системы - http://fedstat.ru/

[5] По данным: Единой межведомственной информационно-статистической системы - http://fedstat.ru/

[6] http://expert.ru/south/2014/22/vechno-tretesortnyie-ofisyi/