Рынок развлечений в торговых центрах Санкт-Петербурга

Объекты досуга и развлечений в современном мегаполисе играют важную социальную роль. Для обеспечения спроса качественным предложением, в последние годы все чаще подобные объекты располагаются в зонах наибольшего скопления людей, а именно в торговых центрах и приближенных к ним зонах.


Основные выводы
  • Объекты досуга и развлечений чаще всего располагаются в рамках торгово-развлекательных комплексов, по причине высокой синергии между зонами торговли и проведения досуга.
  • В случае ввода большинства запланированных на 2014-2015 гг. торгово-развлекательных центров предложение развлекательных объектов увеличиться более чем на 30%.
  • Основное предложение представлено кинотеатрами, боулинг клубами и игровыми зонами для детей и взрослых. Уникальные типы развлекательных зон составляют 20% рынка (катки, мастерские, театры, аквапарки и пр.).
  • Концентрация досуговых объектов за пределами центральных районов города. Данная тенденция связана с отсутствием больших площадей в существующих торгово-развлекательных объектах в центре Санкт-Петербурга и ограниченного числа новых торговых проектов.
  • Объекты развлекательной инфраструктуры в большинстве случаев требуют больших площадей и специфических технологических условий. Эти факторы влияют на уровень арендной платы и операционных затрат, что отражается на сроке окупаемости таких проектов и их доходности.
  • Рост спроса на развлекательные услуги характеризуется увеличением требований как клиентов к качеству и разнообразию предоставляемых услуг.
  • Арендные ставки для операторов объектов досуга в торгово-развлекательных центрах в большинстве случаев фиксированы и находятся на уровне 500 – 1 000 рублей за кв.м. в месяц. В ближайшее время их рост не прогнозируется.
Заказать исследование рынка


Объекты досуга и развлечений в современном мегаполисе играют важную социальную роль. Для обеспечения спроса качественным предложением, в последние годы все чаще подобные объекты располагаются в зонах наибольшего скопления людей, а именно в торговых центрах и приближенных к ним зонах.

В настоящее время в Санкт-Петербурге большинство торговых центров представлены именно в формате торгово-развлекательных. По результатам исследований посещаемость торгового объекта с появлением в нем развлекательной функции увеличивается на 20-30%, что способствует пропорциональному росту доходности всего торгового центра. Следует отметить, что популярность организации развлекательных зон в рамках торговых центров обусловлена высокой синергией двух функций. С точки зрения девелоперов торговых объектов развлекательная зона не только генерирует поток новых покупателей, но и увеличивает время пребывания потребителя в торговом центре, повышая среднюю стоимость чека. Данный факт позитивно сказывается на уровне продаж остальных арендаторов, что увеличивает размер выплачиваемой арендной платы. В тоже время досуговый объект, расположенный вне торговой зоны, может обладать низкой экономической эффективностью и высоким сроком окупаемости, за исключением уникальных проектов (цирк, парк аттракционов, дельфинарий, зоопарк).

В нашем исследовании мы затронем рынок досуговых объектов, находящихся в рамках торгово-развлекательных центров Санкт-Петербурга.

Предложение
Большинство торгово-развлекательных центров обладают стандартным набором развлечений, таких как кинотеатр, детская игровая зона, ресторан, боулинг/бильярд. Экзотические виды проведения досуга, такие как каток, аквапарк, театр, встречаются реже. Существует мнение, что подобные объекты привлекают больший интерес потребителей, однако, такой интерес исчезает также быстро, что может привести к трудностям с последующей сдачей специализированного помещения в аренду. Таким образом, при организации развлекательной зоны в торговом центре важно соблюдать баланс между торговлей и досугом.

 Структура рынка развлечений в торговых центрах Петербурга, %  


Кинотеатры

На сегодняшний день, основным форматом развлечений в торговых центрах, являются кинотеатры (30%). Они занимают лидирующие позиции на протяжении нескольких лет. С течением времени изменяются только форматы кинотеатров (3D, IMAX).

Многие старые советские кинотеатры, которые находятся не в центре города в отдельно стоящих зданиях, почти все закрыты и планируются к сносу. На большинстве освободившихся мест собираются возводить торгово-развлекательные центры. Подобные случаи хорошо отображают тенденцию размещения развлекательных объектов, в том числе кинотеатров, в торгово-развлекательных центрах. Старые кинотеатры сохранили свою функцию лишь в центре города, но и они постепенно устаревают и закрываются, как на пример «Колизей» или «Кристалл Палас». Малая доля исторических кинотеатров способна сохранить своего зрителя, это связано с популяризацией современных форматов кино и снижения интереса публики к фильмам, не являющимся бестселлерами. Такие исторические кинотеатры как «Аврора», «Дом Кино», «Родина» стараются привлекать публику "другим" кино, чтобы иметь обособленный от современных мультиплексов спрос.

Доля кинотеатров по типам расположения, %

Средняя рентабельность кинотеатра в составе торгово-развлекательного центра составляет порядка 15-20%, в зависимости от локации и популярности у потребителей.

 

Боулинг-клубы

Боулинг-клубы теряют свою актуальность, но все еще составляют значительную часть рынка (10%). Почти в каждом новом торговом центре открывается боулинг клуб, примерами могут послужить «Биг Бен» в ТРК «Лондон Молл» и «Боулинг» в    ТРК «РИО». По причине падения спроса на подобный вид развлечений и высокого уровня затрат некоторые заведения закрываются. В 2013 году был закрыт боулинг-клуб King Pin в ТРК Меркурий на ул. Савушкина, боулинг-клуб «Сапсан» в ТРЦ «Галерея» выставлен на продажу.

Боулинг-клубы обладают временной характеристикой. Основной поток потребителей играет в боулинг по выходным или поздним вечером, что существенно влияет на доходы клубов.

 

Детские развлекательные центры

В последнее время на рынок активно выходят детские развлекательные центры, по данным на начало апреля 2014 года на рынке их 13%. Такой формат развлечений может включать в себя детские площадки, мини-мастерские, театры, аттракционы и пр.

В последние годы многие девелоперы торгово-развлекательных центров создают специализированные детские зоны в формате edutainment (education + entertainment), где совмещена образовательная и развлекательная функция. Первый подобный проект – город профессий «КидБург» – был реализован в рамках торгово-развлекательного комплекса «Гранд Каньон». Он открылся в Петербурге в 2011 году и является частью пока единственного в своем роде проекта для детей – «Дивный Город», куда также входят театр, детская площадка с аттракционами, магазины для детей и прочие операторы. В 2014-2015 году ожидается открытие еще одного подобного образовательно-развлекательного проекта – «Миниполис» в ТРК «Европолис». Он будет представлять собой интерактивный тематический парк для детей от 4 лет, сочетающий в себе развлекательный и образовательный форматы.

Планы по открытию детских торгово-развлекательных зон имеют ТРЦ «Питерлэнд», МФК «Миллер-Центр», МФК «Континент на Бухарестской» и др.

 

Игровые центры

Активно стали развиваться игровые центры (10%), которые представлены такими сетями как Happylon («Галерея»), Crazy Park («Меркурий» в Колпино), Crazy City («Лето»), Game Zona («Июнь», «Континент») и пр. В 2013 году на рынок игровых зон вышел первый многофункциональный игровой центр – Maza Park, который был открыт в ТРК «Континент на Бухарестской». Такой формат занимает большие площади (15 000 кв.м.) в торговых центрах и включает в себя различные виды развлекательных функций от современных аттракционов до спортивных залов. Компания Food Retail Group, развивающая сеть Maza Park, планирует открыть еще один комплекс в отдельно стоящем здании на ул. Хошимина. В комплексах предусмотрены боулинг, свыше 100 столов (бильярды, пул, русская пирамида), настольный теннис, автодром (430 кв.м), ролердром, лазертаг, Q‑zar, фудкорт, кафе, бары и пр. В ТРЦ «ЛЕТО» также была создана многофункциональная зона развлечений общей площадью более 10 000 кв.м., куда входит игровая зона Crazy Park, самый большой в России скейт-парк, площадка для сегвэй и др. 

 

Нестандартные досуговые объекты

Для привлечения большего количества клиентов, некоторые торговые центры начинают осваивать новые форматы развлекательных объектов. Популярными видами проведения досуга являются аквапарки, которые стали открываться в рамках торгово-развлекательных центров. В ТРЦ «Родео Драйв» в 2006 году был открыт первый в Санкт-Петербурге аквапарк в составе торгового объекта, общей площадью 4 000 кв.м. Аквапарк площадью 25 000 кв.м был запущен в комплексе «Питерленд» в 2012 году. Следует отметить, что аквапарки в торговых комплексах слабо способствуют генерации дополнительных доходов, так как не предполагают прогулок по магазинам ни до, ни после посещения.

К нестандартным видам развлечения в торговых центрах можно отнести искусственные катки, такие как в ТРЦ «Варшавский Экспресс», ТРЦ «ЛЕТО», ТРЦ «РИО» и др. На долю катков в петербургских торгово-развлекательных центрах приходится 7%. При грамотной маркетинговой стратегии подобные объекты могут иметь доходность порядка 30%.

Существуют и совсем оригинальные проекты:

  • горнолыжный клуб (ТРЦ «Континент» на Байконурской);
  • залы для керлинга (ТРЦ «Меркурий», ТРЦ «Балкания Nova»);
  • океанариум (ТРЦ «Нептун»);
  • в 2014 году планируется открытие экзопарка в ТРЦ «РИО», где будет представлено более 50 видов экзотических животных в уникальных условиях.

 

Основное предложение развлекательных центров сконцентрировано в отдаленных от центра районах города, где располагаются крупные торговые объекты. Так в Приморском районе находится 27% всех досуговых объектов, основными из которых являются кинотеатры. Доля Приморского района продолжает уменьшаться за счет увеличения доли Фрунзенского района с 13% до 18% за 2013 год, где открылось несколько крупных торгово-развлекательных центров.

В центральных районах города новые досуговые зоны в торгово-развлекательных центрах появляются редко, так как здания, строящиеся в центре имеют небольшие площади, и возможностей размещения развлекательных форматов меньше. В Адмиралтейском районе расположено 15% подобных объектов. В 2014 году доля Адмиралтейского района может увеличиться за счет ввода нового торгового комплекса «Адмирал» на Малой Морской улице, где будет открыт уникальный проект – интерактивный театр-музей архитектурных миниатюр Санкт-Петербурга. Центральный район представлен одним крупным объектом торгово-развлекательного назначения – ТРК «Галерея», где располагается несколько крупных операторов развлечений.

Структура рынка развлечений в торговых центрах Петербурга по районам, %

Предложение площадей под объекты досуга весьма ограничено и не удовлетворяет операторов, которым требуются большие пространства или специфические технические характеристики.

Стандартные площади развлекательных зон

Вид

Площадь, кв.м.

Кинотеатр (мультиплекс)

5 000 – 8 000

Боулинг-клуб

1 500 – 3 000

Детский развлекательный центр, игровой центр

2 000 – 4 000

Каток

1 000 – 2 000

 

Пока на рынке Санкт-Петербурга существует лишь три проекта, где развлекательная зона занимает не меньше 10% от всей площади торгового центра: «Гранд Каньон», «Питерленд» и «Планета Нептун».

Спрос

В Петербурге в последние годы по данным Росстата потребители тратят 4,5% своих ежемесячных доходов или 25% свободных денег на развлечения. Спрос на развлечения растет, но характеризуется определенными изменениями. Масштабы спроса на развлечения зависят от наличия у потребителей свободного времени, их социальной принадлежности и доходов.    

Требования потребителей к современным развлечениям в торговых комплексах изменяются с течением времени. Так посетители с детьми хотят иметь возможность найти им занятие, в то время как они совершают покупки. Такую возможность дают детские развлекательные центры, в которых часто присутствует персонал, наблюдающий за  маленькими посетителями. Простые детские комнаты переросли в крупномасштабные проекты, где дети могут почувствовать себя взрослыми («Кидбург» в «Гранд Каньоне», «Мастерград» в «Питерленде»). Кроме того, кинотеатры и боулинг-клубы уже не являются уникальными видами проведения свободного времени. Потребители нуждаются в новых форматах, стимулирующих их к последующим посещениям данного торгово-развлекательного центра.

Требования со стороны арендаторов помещений для размещения развлекательных зон также растут. Обычно арендаторы стремятся найти площади на последних этажах торговых центров или вблизи ресторанной зоны. Девелоперу торгового комплекса необходимо учитывать особенности каждого формата и закладывать расходы на подготовку площадей в самом начале проектирования торгового объекта.

Коммерческие Условия

Развлекательные объекты в большинстве случаев являются «якорями» в торговых центрах, так как занимаемая ими площадь составляет значительную долю от общей площади торгово-развлекательного комплекса. Кроме того, многие досуговые объекты становятся «магнитами» и привлекают в торговый центр покупателей.

Арендные ставки на подобные объекты фиксированы и не зависят от объемов выручки. Ставки для арендаторов помещений под развлекательные зоны обычно варьируются в зависимости от занимаемой площади.

Для развлекательных объектов характерны долгосрочные договоры аренды. Средняя ставка аренды помещения под развлекательную функцию в Санкт-Петербурге составляет от 500 до 1 000 руб. за кв. м в месяц в зависимости от престижности расположения объекта.


ОАО «Российский аукционный дом»

РАД-Консалтинг

ОАО «Российский аукционный дом» - компания, которая объединяет специалистов в сфере продаж, оценки бизнеса, маркетинга, финансов и юриспруденции. Профессиональная команда ОАО «РАД» состоит из более чем 100 сотрудников в 6 офисах по всей территории России.

Успешная продажа объекта недвижимости во многом зависит от его первоначального представления на рынке и качественной рекламной кампании. Выделить конкурентные преимущества объекта, "упаковать объект" для покупателей и инвесторов, определить наилучший формат продажи, назначить объективную цену и разработать рекламную кампанию помогут профессиональные консультанты компании РАД-Консалтинг.

Мы предоставляем следующие услуги:

  • Создание инвестиционных меморандумов;
  • Анализ наилучшего использования объекта;
  • Создание презентации объекта;
  • Due diligence;
  • Проведение исследований рынка;
  • Разработка рекламных кампаний.

Ключевыми факторами успеха нашей компании являются строгое следование корпоративным ценностям, профессионализм и развитие. Сотрудничество с нами обеспечивает вашей компании постоянное движение вперед.

Прозорова Елена
Специалист

РАД-Консалтинг

190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова д. 5, лит. В

Тел.   +7 812 334 40 01

Заказать исследование рынка