Рынок в поисках баланса

Первичный рынок участков под застройку в Петербурге исчез в 2012 году. Девелоперы, которые не успели сформировать земельный банк с запасом, уже ощущают дефицит площадок. Варианты от частных собственников слабо удовлетворяют их запросам.

Нешуточная борьба, которая развернулась на последних торгах Фонда имущества между компаниями «Норманн» и «РосСтройИнвест» за участок 2,14 га на пр. Маршала Блюхера, демонстрирует высокий спрос на пятна под многоквартирную жилую застройку. При этом, по данным Управления Росреестра по СПб, в 2012‑м активность на земельном рынке немного снизилась: общее число сделок с участками уменьшилось почти на 10%, если сравнивать с 2011‑м.

Дефицит качества
Причин несколько. Первая, по мнению экспертов, состоит в том, что крупные игроки успели запастись площадками на 5–10 лет вперед и пока не испытывают трудностей.

Например, земельный банк компании «Главстрой-СПб» составляет около 700 га (на 6 млн кв.м застройки). В распоряжении ГК «Балтрос» — порядка 650 га на территории города и области. Портфель участков «ЮИТ Санкт-Петербург» позволяет построить 1 млн кв.м недвижимости. По данным Комитета по строительству, совокупный объем жилья, который можно возвести на наделах, принадлежащих застройщикам на праве собственности или аренды, составляет 40–45 млн кв. м.

Вторая причина в том, что предложение не соответствует потребностям потенциальных покупателей. «На вторичном рынке девелоперы перепродают участки другим застройщикам в частном порядке. Через Российский аукционный дом (РАД) также реализуются наделы частных собственников и имущество, заложенное банкам, — поясняет Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest. — Но сделок немного, и, как правило, информация о них закрыта. Под жилищное строительство наиболее востребованы небольшие пятна в черте города — инженерно подготовленные и с разрешением на проектирование. Такое предложение ограниченно. В последнее время активно заключаются сделки по перепродаже и субаренде участков на окраинах города и в пограничных районах Ленинградской области — в рамках стартовавших проектов комплексного освоения территорий. В центре внимания Красносельский район, Кудрово, Новое Девяткино».

«Наша компания ищет новые пятна под застройку, — поясняет Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой». — Предложения рассматриваем, но очень осторожно. В большинстве случаев невозможно понять, можно ли реализовать конкретный проект на участке и тем более просчитать экономику».

Опасения застройщиков объяснимы, если учесть, что в Петербурге утверждены 54 проекта КОТ. Обязательства города по финансированию инфраструктуры для этих строек уже превышают 1 млрд руб. По другим территориям администрация стремится переложить эти расходы на инвесторов.

«Безусловно, мы ориентированы на пополнение земельного банка, — комментирует Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург». — У нас нет оснований считать, что в городе упадет спрос на жилье, и мы готовы приобретать участки под проекты комфорт- и бизнес-класса. Но нам интересны объекты с готовой документацией. Следует говорить не просто о дефиците свободных наделов. На рынке мало ликвидных площадок с удачной локацией, обеспеченных необходимой инфраструктурой и т. д.»

Тем не менее в 2012‑м именно под жилищные проекты участки приобретались наиболее активно. По оценке экспертов Российского аукционного дома, их доля составила около 80% в общем объеме сделок.

Самой крупной оказалась покупка ГК «Эталон» 38 га на углу Московского проспекта и набережной Обводного канала — под жилой комплекс комфорт-класса площадью 680 000 кв. м. По данным участников рынка, сделка имела как денежную, так и натуральную составляющую (расчет площадями в будущем проекте).

Крайняя поляризация
В 2013‑м дисбаланс спроса и предложения на рынке земли сохраняется. Как обычно, в такой ситуации цены на участки варьируются очень сильно. По данным УК «Магистр», стоимость пятен под многоэтажное жилищное строительство в центральных районах достигает 230 000 руб. за «квадрат», на окраинах — 60 000 руб.

В пригородах квадратный метр можно приобрести до 25 000 руб. Причем пиковые значения выпадают даже из самых широких диапазонов. Так, в 2012‑м, по оценке специалистов УК «Магистр», самая скромная сумма была зафиксирована в Девяткино — около 4000 руб./кв.м земли, а рекорд установлен на Петроградской стороне — 485 000 руб.

По мнению экспертов РАД, цена участков, впервые выставленных на реализацию, бывает завышена минимум на 20–30%. Как правило, собственники оценивают их исходя из стремления заработать определенную прибыль, а не из реальной рыночной ситуации. Если надел надолго зависает в листингах, продавцы обычно соглашаются уступить 5–15%. Самый невостребованный товар — земли сельхозназначения в Ленобласти. Объем предложения большой, и участки постепенно дешевеют.

Инвесторы, выбирая надел, прежде всего оценивают стоимость земли на квадратный метр улучшений. Анализ доступной информации о сделках 2012 года, проведенный специалистами РАД, показал, что в эконом-классе приемлемая нагрузка на 1 кв.м будущего жилья не превышает 6000 рублей, для проектов бизнес-класса за пределами центра — 10 000 рублей.

В центральных районах цифры могут быть выше.

«Сейчас на стоимость участка в первую очередь влияет наличие градостроительной документации. Такие наделы на вес золота, — утверждает Екатерина Марковец. — Если у девелопера нет мощного административного ресурса, то на пятно без документов он, скорее всего, даже смотреть не будет. Второй момент — наличие коммуникаций. На цену, безусловно, влияет и локация. Сейчас, например, центр города стал менее востребованным, поскольку здесь сложно что-то построить. Для девелопера более привлекателен участок в хорошем спальном районе».

«Вторичный рынок вряд ли сможет полностью компенсировать провал на первичном, - считает Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге. - Точечные объекты не способны удовлетворить существующий спрос».

Неочевидные резервы
Для проектов бизнес-класса перспективны территории в историческом центре и в «сером» поясе, пока занятые промышленными предприятиями. Примерно 200 заводов занимают по совокупности около 5800 га, в том числе на набережных. Жилым комплексам в таких местах гарантирована высокая ликвидность.

466 га намывных территорий Васильевского острова и будущие 470 га намыва под Сестрорецком (если он, конечно, состоится) будут пользоваться ограниченным спросом из-за высокой себестоимости.

Для жилья эконом-класса на вторичном рынке в ближайшее время будут предлагаться территории в составе проектов КОТ, бывшие промышленные площадки в Калининском, Фрунзенском и Невском районах, а также сельхозугодья в черте населенных пунктов. Например, в Приморском районе собственники продают инвесторам земли бывшего совхоза «Пригородный».

Первый инвестиционный проект на его территории уже реализован ЗАО «ССМО «ЛенСпецСМУ» — это жилой комплекс «Юбилейный квартал». Компания ЗАО «СК «РосСтрой» начала застраивать северную часть Каменки. В 2012 году холдинг RBI приобрел здесь участок размером 15 га.

Однако со сменой категории земель могут возникнуть проблемы: 27 ноября 2012‑го принята программа развития сельского хозяйства и регулирования рынка сельхозпродукции, сырья и продовольствия в Петербурге на 2013–2020 гг.

Тихая коммерция
На вторичном рынке земли под общественно-деловую застройку информации о ценах и сделках крайне мало. Во втором полугодии 2012‑го стало известно, что бывшие совладельцы «Ленты» приобрели четыре участка (от 5 до 15 га) под продуктовые гипермаркеты на Пулковском, Таллинском шоссе, Шафировском и Пискаревском проспектах. Вероятная стоимость наделов, по оценкам экспертов, составила 2200–2500 руб./кв. м.

«Операции с участками под общественно-деловую застройку не очень активны из-за отсутствия вариантов с утвержденной градостроительной документацией, — поясняет Лилия Соболева, руководитель отдела промышленной недвижимости и земельных участков компании «Петербургская Недвижимость». — Сделки происходят, однако обычно договоры заключаются с отлагательными условиями. Покупатель выплачивает продавцу большую часть суммы или даже все деньги только после утверждения всех необходимых документов».

По данным Российского аукционного дома, землю предлагают не менее чем за 2000 руб./кв.м, а в отдельных случаях цена достигает 150 000 руб. за «квадрат». Дороже всего, естественно, центр. Однако свободные площадки в этой части города в открытую продажу поступают очень редко. До 60% предложений попадают в ценовую категорию до 8000 руб./кв. м. В I квартале 2013‑го ценники изменились незначительно.

Аналитики УК «Магистр» обозначают такой диапазон: 1500–113 000 руб. за метр. Стоимость участков сельскохозяйственного назначения с возможностью перевода в другую категорию начинается с 350 руб./кв. м.

Наибольшим спросом, по мнению экспертов РАД, пользуются участки до 2,5 га с полной инженерной подготовкой и согласованной градостроительной документацией.

Востребованы небольшие наделы под объекты торговли вблизи метро, торговых коридоров и сложившихся общественных зон. Для развития ритейла перспективны кварталы комплексной жилой застройки в Приморском, Красносельском и Невском районах, а также участки в зонах съездов с КАД.

Спрос на землю под строительство офисных зданий и гостиниц остается низким. Инвесторы предпочитают приобретать или завершенные объекты, или готовые на 80–90%. NAI Becar отмечает возвращение интереса к складской недвижимости.

«ОТ» Досье
По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, территория города на начало 2012‑го составляла 140 300 га. Из них в собственности граждан находятся 6860 га (4,9%), юридическим лицам принадлежат 18 700 га (13,3%). При этом около 70% земель физлиц — это участки, предназначенные под ИЖС. Примерно 85% земель, которыми владеют компании, предназначены для сельхозиспользования, еще около 8% — территории промышленных предприятий.

Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 14(751) 2013-04-08, c.22