Спрос без взаимности

Современные индустриальные парки и производственные зоны на государственных землях активно конкурируют за предприятия. Однако предложений, которые удовлетворяли бы запросам инвесторов, отнюдь не много.

Практически полностью прекратив продавать участки под жилую застройку, город остался активным игроком на рынке территорий для размещения промпредприятий и складских комплексов.

Предложение без формальностей
К 2011 г. Смольный утвердил проекты планировки и межевания (ПП и ПМ) девяти производственных зон и двух особых экономических зон технико-внедренческого типа (в 2012‑м — ни одного). По данным Комитета по промышленной политике и инновациям, их общая площадь составляет 3613 га. Сейчас ПП и ПМ готовятся еще для 22 зон (в общей сложности порядка 9170 га).

В плане КППИ на 2013 год — разработка проектов планировки и межевания промзон Конная Лахта и Шушары-1. По пяти промзонам (Ржевка, Рыбацкое, Белоостров, часть промзоны Парнас, Уткина заводь) аналогичную работу ведет ГКУ «Городское агентство по промышленным инвестициям» (ГАПИ). В бюджете‑2013 на эту работу предусмотрено 1,304 млрд руб.

На 2013 год ГАПИ подготовило для торгов Фонда имущества 19 участков производственно-складского назначения общей площадью 19,7 га (большинство — до 1 га).

Более половины из них сосредоточены в промзоне Рыбацкое. Во II–IV кварталах 2013‑го повторно будут выставлены на торги участки в Пушкинском и Фрунзенском районах (около 13 га), не реализованные в 2012‑м и I квартале 2013‑го. Таким образом, потенциал первичного рынка пятен производственно-складского назначения на этот год эксперты Российского аукционного дома оценивают на уровне 33 га.

В стадии согласования с КГА находится документация по промышленной зоне на улице Салова общей площадью 221,5 га. Однако здесь свободно для застройки только около 4,5 га, которые разбиты на 12 участков. На будущее ГАПИ готовит к торгам еще 30 наделов (29,59 га).

В агентстве утверждают, что теперь они сами готовят пакет документов, получают техусловия и проводят согласования, причем управляются со всем этим за полгода. Затем землю реализуют на торгах Фонда имущества в собственность или в инвестиционную аренду на три года.

Потерянный покупатель
Несмотря на вроде бы «прицельную» работу, юридическую чистоту и относительную, если сравнивать с вторичным рынком, дешевизну участков, результаты пока не слишком впечатляют.

Из шести пятен, которые ГАПИ передало на торги во второй половине 2012‑го, продало только одно. В Агентстве по промышленным инвестициям считают, что дело в размерах и качестве участков: маленькие, с плохой транспортной доступностью и т. д.

Однако надел в Шушарах (ул. Софийская, уч. 1) площадью 6,8 га, подготовленный с учетом накопленного опыта и выставленный на торги 3 апреля 2013‑го за 72 млн руб., тоже остался невостребованным. Чуть раньше, в марте, не состоялся аукцион на право аренды участков опять же в Шушарах (1,3 га, 2,6 га и 0,5 га). Они предназначены под складские объекты, обеспечены газом и электричеством. Стартовая цена — от 37 до 41 евро за 1 кв.м — вдвое ниже, чем на вторичном рынке. Тем не менее на два из них никто не претендовал.

Городским предложениям инвесторы нередко предпочитают частные индустриальные парки. Во‑первых, конфигурация участков, нарезанных городом, не учитывает потребности конкретных предприятий. Во‑вторых, инвесторы часто не понимают, как формируется цена предложения.

«Неясно, какие сети есть на участке, какая экономика будет в итоге, — поясняет Лариса Еремина, генеральный директор ООО «Агентство территориального развития». — Техусловия, которые дает Комитет по энергетике, это теория. Неизвестно, на каких условиях подключение произойдет в действительности».

«В Петербурге насчитывается 19 промышленных зон, наиболее активно развивается сейчас Парнас, — констатирует Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest. — Эта промзона лучше других оснащена инженерными мощностями. Думаю, участки, которые готовятся там к торгам, будут востребованы».

Пока перспектива участия в аукционах не радует промышленников. Они обоснованно считают, что эта схема ничего не гарантирует, несет в себе дополнительные риски и не позволяет внятно планировать развитие производства.

При этом Ленобласть выигрывает у Петербурга по ценовой политике. «Около 60% земли под промышленные объекты в Ленобласти — это участки площадью до 5 га, — сообщает Екатерина Марковец. — Как правило, есть возможность объединять их в более крупные массивы».

Нижняя ценовая граница во Всеволожском районе, по оценке г‑жи Марковец, — 100 руб./кв.м (для сельскохозяйственных земель, еще не переведенных в другую категорию). В более удаленных местах участки на первичном рынке могут стоить от 50 руб./кв. м. Разумеется, такая стоимость подразумевает отсутствие коммуникаций и градостроительной документации: муниципалитеты не берут на себя такую работу.

Дорогое удовольствие
Вторичный рынок участков под промышленно-складскую застройку активно формируют индустриальные парки. Это относительно новый сегмент, он начал складываться в 2010–2011 гг.

Сейчас, по разным оценкам, в Петербурге и Ленобласти активно развиваются от 15 до 19 индустриальных парков. Точный объем свободной земли, полностью подготовленной частниками под размещение предприятий, подсчитать довольно трудно, очевидно, что речь идет о сотнях гектаров. Так, в парке «Марьино» свободно около 80 га, примерно 60 га — в ИП «Уткина заводь», более 185 га — в «Дони-Верево».

Цены предложения зависят от близости к Петербургу. По словам Екатерины Марковец, во Всеволожском районе стоимость инженерно подготовленных участков вблизи КАД с хорошими подъездами достигает 5500 руб./кв. м. В Ломоносовском районе наиболее высоко оценены наделы в промышленном парке «Горелово» от компании ЮИТ — до 9500 руб./кв. м.

В удаленных местах области стоимость земли на вторичном рынке может достигать 2500 руб./кв. м.

Информация о цене совершенных сделок в открытые источники практически не попадает. Редкий пример: весной 2012 года компания «ЮИТ Санкт-Петербург» продала два участка под промышленную застройку общей площадью около 1 га в Буграх (недалеко от ТК «Мега-Парнас»). Пятна без коммуникаций оценены в 66 евро/кв. м. Их приобрели предприятия торговли под склады.

«Мы не можем конкурировать с государством по цене, — отмечает Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург». — Администрация может позволить себе выставить участок, скажем, на Ржевке по 27 евро/кв. м. Непонятно, правда, входит в эту стоимость только земля или инженерия тоже. Но в любом случае у нас ценники выше в разы. Мы выигрываем только за счет того, что более внимательно относимся к инвесторам».

В частности, площадь наделов, которые индустриальные парки предлагают резидентам, варьируется от 0,5 до 50 га и более. Здесь легче найти необходимую конфигурацию и «привязать» к участку уже готовый проект.

«Мы решили не межевать участки в индустриальном парке «Марьино», — поясняет Ольга Мерфи, заместитель руководителя департамента «ВТБ Девелопмент». — Делаем межевание только для той части, которую приобретает резидент. Такая процедура дает небольшую задержку по времени. Но мы выбрали гибкий подход, и это очень ценят резиденты».

Тем не менее эксперты РАД считают, что в ближайшие годы развитие отдельных проектов индустриальных парков может быть приостановлено. Это связано с нехваткой транспортной и инженерной инфраструктуры, недостатком трудовых ресурсов и высоким уровнем конкуренции.

Мания величия
Интерес к земле под промышленные объекты на рынке есть. «Главные условия для резидентов — наличие прав на землю, инженерная подготовка «здесь и сейчас», — говорит Ольга Мерфи. — Отсутствие градостроительной документации отодвигает открытие производства на 1,5–2 года, что неприемлемо с учетом бюджетных планов предприятия, необходимости заключать контракты. Важный фактор — цена. Местоположение, удобство логистики, репутация застройщика — все-таки дополнительные критерии. Участков, которые подходят по всем статьям и предлагаются по конкурентной цене, в Петербурге единицы».

«В «Горелово» приходит около 250 потенциальных покупателей в год, — комментирует Максим Соболев, — но реальных сделок 5–10. Более 50% предприятий запрашивают участки менее 1 га. Еще 30% нужны 1–3 га, и только 10–15% предприятий интересуются площадками более 3 га. Участки в Ленобласти нужны производителям стройматериалов, владельцам пищевых производств. Но они предпочитают аренду. Их бизнес держится на обороте, и они не готовы к крупным инвестициям».

«Начиная с прошлого года спрос растет, — утверждает Ольга Мерфи. — Интерес к «Марьино» формируют крупные инвесторы, они запрашивают участки от 1,5 га. Даже средние предприятия с ограниченным бюджетом не могут себе позволить у нас разместиться».

«Затраты на первую очередь ИП обычно достигают 70% от стоимости всей энергетики парка, — говорит Лариса Еремина. — Чтобы осилить такие инвестиции, владельцам ИП важно на первом этапе заключить крупные сделки. А мелкие предприятия, которым нужно до 1 га, сегодня разместить негде. Спрос на такие участки немаленький, но для вторичного рынка он не является платежеспособным».

Наталья Андропова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 16(753) 2013-04-22, c.34