Столичные предместья

Земли промышленного назначения с хорошей локацией в Московской области устойчиво дорожают. При этом участков на первичном рынке предлагается немного, в основном сделки заключаются с частными территориями под «промку».

По данным ФГУП «Федеральный кадастровый центр «Земля», площадь участков промышленности, транспорта и иного специального назначения на территории Московской области (включая Новую Москву) составляет 131 000 га. Это примерно 3% от всего земельного фонда региона.

Во втором квартале 2013‑го, по подсчетам интернет-портала Roszem.ru, на подмосковном рынке было выставлено на продажу около 600 наделов промышленного назначения. Это примерно 4% от общего объема предложения площадок размером до 5 га. Наибольшее количество таких вариантов зафиксировано в Химкинском, Чеховском и Ленинском районах. Наименьшее — в Ногинском, Мытищинском и Домодедовском.

Объем предложения участков свыше 5 га в первой половине 2013‑го составил порядка 160 000 га, из них 7% — земли промышленного назначения. Спрос на такие наделы весьма ограничен.

Государство обеднело
Инвесторы, решившие создать производственные мощности в Московской области, традиционно предпочитают первичный рынок. С точки зрения экономики проекта практичнее взять у муниципалитета участок в аренду на инвестиционных условиях, вложиться в строительство, а затем выкупить землю под объектом. В этом случае придется заплатить 2,5% от кадастровой стоимости пятна. Базовый размер арендной платы за участки этой категории может составлять от 2,11 до 33 рублей за кв.м в год.

Цену вопроса можно рассчитать: в Московской области утверждены результаты государственной кадастровой оценки участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земли (табл. 1). Если кадастровая оценка не установлена или признана недействительной, нормативная цена на землю определяется исходя из вида разрешенного использования и оценочной зоны, в которой находится участок (их в МО шесть).

Приобретение пятна под промышленный объект напрямую, без оформления аренды, обходится с 1 июля 2012 года в 15% от его кадастровой стоимости. Налог на землю под промышленными объектами в Московской области составляет 1,5% от кадастровой стоимости надела. Однако в настоящий момент региону почти нечего предложить.

«Областные власти подготавливают и реализуют участки в промышленных зонах, — комментирует ситуацию Александр Кунцевич, старший аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield. — Недавно была создана Корпорация развития Московской области, в задачи которой входит повышение инвестиционной привлекательности региона. Но в собственности области осталось мало территорий, интересных для индустриального развития. Предложение на первичном рынке ограничено, сосредоточено в основном на севере области. Участки нередко предлагают без коммуникаций и инфраструктуры».

Земельная арифметика
На вторичном рынке выбор больше. Если раньше найти участок, обеспеченный коммуникациями, было настоящей проблемой, то теперь на территории МО активно развиваются сразу несколько частных индустриальных зон. Среди наиболее известных — площадка в Ступино, индустриальные парки «Дега» под Ногинском, «Южные Врата» на пересечении Новокаширского шоссе и Малого кольца, «Индиго» (между Калужским и Киевским шоссе). При этом эксперты отмечают, что современное производство успешно функционирует и за пределами индустриальных парков.

Однако предложение на «вторичке» заметно дороже. Основной ценообразующий фактор, естественно, локация (табл. 3). По данным Roszem.ru, во II квартале 2013‑го наиболее дорогие варианты предлагались в городах Химки, Одинцово, Щербинка, Видное. Цена земли под промышленные объекты в пределах 15 км от МКАД доходила до 2,1 млн за сотку. Недорогие предложения зафиксированы в Солнечногорском районе, где можно найти участки стоимостью от 23 000 руб. за сотку.

Второй фактор, как и повсюду, — развитость инфраструктуры. Аналитики Российского аукционного дома считают, что наличие транспортных коммуникаций увеличивает рыночную стоимость надела на 15–20%, электроэнергии — на 15–25%, газа — на те же 15–25%. Подведенные водоснабжение, канализация, теплоснабжение, связь добавляют к цене от 5 до 15%. Рост средних цен на землю (10–15% в год) опережает уровень инфляции.

«Динамика стоимости земли в значительной степени зависит от индивидуальных качеств участков, — отмечают эксперты РАД. — Наделы, удаленные от федеральных трасс, в два-три раза дешевле, чем расположенные на первой линии».

«Мы отмечаем устойчивый рост цен на землю промышленного назначения, — подтверждает Александр Кунцевич. — Во‑первых, девелоперы индустриальных парков поднимают цены на участки по мере реализации площадей. Во‑вторых, большинство наделов на рынке — земли сельхозназначения, а их перевод из одной категории в другую — дело хлопотное и длительное. В‑третьих, действительно удобных для развития промышленности наделов совсем не много».

Впрочем, по прогнозам руководителя аналитического центра «ОПИН» Екатерины Лобановой, земля по итогам 2013‑го подорожает в пределах темпов инфляции.

Тяга к дорогам
Эксперты считают участки промышленного назначения наиболее ликвидными среди других предложений под коммерческую застройку в Московской области. Повышенным спросом пользуются наделы, расположенные на расстоянии до 20 км от МКАД, вдоль федеральных трасс, с хорошими подъездными путями, площадью 2–5 га.

Спрогнозировать, в каких направлениях будет двигаться спрос, нетрудно. Районы Подмосковья, где будет развиваться транспортная инфраструктура, известны. Например, до марта 2015 года Новорижское шоссе должно быть расширено до 10 полос, Калужское шоссе разрастется до 8–10 полос, кроме того, здесь должны появиться 4–6 транспортных развязок. Когда будет введен в строй дублер Ленинградского шоссе, примыкающие к нему участки должны подорожать.

Реконструкция Ярославского и Дмитровского шоссе также может повысить их популярность у инвесторов. В то же время в центре «ОПИН» отмечают падение интереса покупателей к юго-западному направлению в связи с неопределенностью перспектив Новой Москвы.

 

Наталья Андропова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 27(764) 2013-07-08, c.22