Судьба русской усадьбы

Среди всех исторических памятников архитектуры России особняком стоят загородные усадьбы – символ русской души и культуры. Символ русской усадьбы неразрывно связан с судьбами таких великих людей как А.С.Пушкин, Л.Н.Толстой, Н.А.Некрасов и многих других российских деятелей культуры и искусства.  Поэтому сохранение и восстановление усадебных комплексов прошлых веков стоит наравне с защитой исторических архитектурных ансамблей российских городов.

Русская усадьба сквозь время
За долгую историю своего существования русская усадьба эволюционировала от исключительно хозяйственного предназначения в 17 веке до места отдыха и развлечений великосветских кругов в 18-19 веках. В 18 веке начинают появляться крупнейшие загородные резиденции вокруг Москвы и Санкт-Петербурга, формируются усадебные ансамбли с регулярными парками, искусственными водоемами и фонтанами. Многие русские усадьбы были построены по оригинальным проектам известных архитекторов. В провинциальных усадьбах можно было увидеть сады с экзотическими растениями, коллекционную мебель, предметы изобразительного и декоративно-прикладного искусства.
С начала XX века усадьба стала приобретать более прозаическое значение загородного дома, где в основном протекала летняя жизнь городских жителей. После Октябрьской революции 1917 года практически все русские дворянские усадьбы были оставлены владельцами, большая часть из них подверглась разграблению и дальнейшему запустению. В ряде выдающихся усадеб в годы советской власти были созданы музеи (Архангельское, Кусково, Останкино — в Подмосковье и Москве), в том числе мемориальные («Ясная Поляна» в Тульской области, «Карабиха» под Ярославлем). В советское время большинство сохранившихся усадеб были отданы под туберкулезные, психиатрические больницы, военные учреждения, закрытые институты.
До революции в России насчитывалось порядка 40 000 усадеб в разных регионах страны.  После всех войн 20 века, перестройки и экономических кризисов сохранилась лишь десятая часть. С каждым годом старинных русских усадеб становится все меньше. Из всех сохранившихся комплексов коммерческий интерес представляют не более 10%, остальные находятся в аварийном или разрушенном состоянии.
На сегодняшний день здания 17 века, здания «петровской эпохи», барские дома 18 века, купеческие особняки, дворянские усадьбы практически полностью выведены из жилого фонда, признаны памятниками архитектуры и используются государством как помещения для учреждений, посольств и представительств иностранных государств либо остаются заброшенными. Наибольший интерес для инвесторов представляют усадебные здания, оказавшиеся в черте городов после их расширения, что увеличило возможности их дальнейшего использования.

Поможем, чем сможем
Продажа исторических усадебных комплексов и прав аренды на них регулируются федеральным законом от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
Взяв в аренду исторический объект, инвестор вместе с правами и реставрационными обязательствами получает еще и соответствующие ограничения, которые регулируются охранным законодательством. Обычно договор аренды или инвестиционный контракт сопровождается еще одним документом – охранным обязательством, где указаны действия, которые можно и нельзя производить с объектом недвижимости. Проект реконструкции должен быть согласован с чиновниками, инвестору запрещено строить на прилежащей земле новые объекты кроме восстановления утерянных частей комплекса, после восстановления памятника арендатор должен обеспечить свободный доступ людей на его территорию в качестве экскурсионных групп.
Принятое в 2013 году правительством Московской области постановление о льготной аренде исторических построек по программе рубль за квадратный метр способствовало привлечению как российских, так и зарубежных инвесторов. Стоимость аренды памятника в течение периода реставрации устанавливается на аукционе. Все это время арендатор обязан за свой счет реставрировать здание, после завершения которого получает право платить аренду в размере 1 рубля.  Имение купцов Аигиных в селе Талицы Пушкинского района Московской области стало первым объектом, отданным властями Подмосковья инвестору по программе: рубль за квадратный метр на 49 лет. Позже данное постановление использовалось и в других регионах страны при аренде и реставрации памятников истории и культуры. Часто на аукцион по программе «Аренда за рубль» выставляются усадьбы, которые находятся в крайне тяжелом, подчас руинированном состоянии.
На сегодняшний день право аренды на старинные усадебные комплексы продают на аукционах. Подобных торгов проводится не много. В Петербурге последний раз историческая усадьба Самойловой под Павловском была продана частному лицу с торгов Фонда имущества в 2012 году. После реконструкции в ней предполагается разместить гостиницу. Таким же образом была продана усадьба Орловых-Денисовых в Коломягах в 2011 году.
Участники рынка считают, что для увеличения привлекательности памятников истории, в том числе усадебных комплексов, как цели финансовых вложений необходим новый закон о благотворительности, который позволял бы благотворителям, направляющим средства на восстановление отечественных памятников истории и архитектуры, получать налоговые льготы. Также для реконструкции некоторых исторических комплексов может потребоваться привлечь в качестве меценатов семьи, чьи предки были владельцами усадеб в России. Так на протяжении 20 лет потомок Декабриста Муравьева-Апостола, живущий в Бразилии, тратил деньги на восстановление родовой усадьбы на Старой Басманной улице в Москве. Теперь это Дом приёмов, где проходят аукционы, выставки, торжественные мероприятия. Но пока это единственный пример подобного участия в судьбе русских усадеб.

Перспективы использования
Ниша усадебных комплексов на рынке коммерческой недвижимости является достаточно рискованной сточки зрения инвестиций. Банки финансируют только те проекты, где легко просчитать экономическую отдачу и риски. В случае усадебных комплексов расчеты могут оказаться неточными за счет множества скрытых особенностей повреждений конкретных зданий.  Данный факт препятствует расширению источников финансирования, в том числе получению кредитов. Однако стоит отметить, что высокие риски обычно характеризуют значительную отдачу от инвестиций. Текущая ситуация на рынке имеет положительное влияние на перспективы инвестирования в исторические объекты, по причине снижения стоимости усадебных комплексов в условии падения рубля и сокращения цен на строительные материалы.
В зависимости от износа конструкций и необходимости восстановления садово-паркового ансамбля объем инвестиций может колебаться от 2 до 3 тыс. долларов за квадратный метр здания. Окупаемость предсказать достаточно сложно. С учетом использования усадьбы под коммерческий проект (гостиничный комплекс, выставочный зал и пр.) они могут окупиться как не ранее чем через 10 лет, так и достаточно быстро за 2-3 года. Срок окупаемости зависит от вида реализуемого проекта и от объема вложений в реставрацию усадьбы.
Доходность усадебного комплекса может быть ниже, чем доходность от инвестиций в современные торговые и гостиничные комплексы. Однако восстановление исторических построек может быть более эффективным и долгосрочным капиталовложением чем быстрое строительство современного здания, которое через несколько лет потребует существенной модернизации.

Варианты использования
Усадьбы представляют собой часть истории и культуры страны.  Важной задачей является не только сохранение, но и наиболее эффективное их использование. Историческую усадьбу в России можно приобрести для социальных, культурных, образовательных, административно-деловых и гостинично-рекрационных целей. Приобретение такого объекта под частное жилье практически невозможно. 
Во всем мире исторические загородные постройки используют под:
- туристско-рекреационные объекты;
- учреждения культуры;
- административные учреждения;
- медицинские учреждения;
- образовательные учреждений;
- производственные и хозяйственные объекты.
За последние 30 лет в Европе появилась и стала общепризнанной такая специализация в области государственного управления, как «менеджмент наследия», задачей которого является создание конкурентоспособных девелоперских и туристических продуктов, разработка и реализация проектов регенерации с сохранением подлинных памятников и рядовой исторической застройки, а также с учетом интересов местных жителей и бизнеса. Еще одной существенной чертой системы охраны и регенерации наследия в развитых странах является значительная роль некоммерческих общественных организаций. В Европе существует множество форм работы с памятниками.
Есть общенациональные трасты, например, English Heritage и National Trust в Великобритании. Они финансируют содержание отдельных объектов, собственных и переданных в управление, организуют проекты в области тематического туризма, оказывают финансовую помощь и консультационную поддержку организациям и частным лицам, владеющим памятниками. Такие организации существуют за счет членских взносов, пожертвований, собственных доходов от различных видов деятельности, правительственных грантов, организации работы волонтеров.
Самыми необычными видами использования исторических загородных усадеб в Европе являются парк развлечений, офисы и тюрьма. На сегодняшний день наиболее известным историческим загородным поместьем в Европе является Замок Хайклер (Highclere Castle) в графстве Беркшир, Великобритания - родовое гнездо семьи Карнарвонов с 1679 года, владельцы которого сделали свой собственный траст этого поместья и стали сдавать его для съёмок.   К примеру такого популярного сериала, как «Аббатство Даунтон». Кроме того, замок используется для проведения экскурсий и пышных свадебных церемоний.
Музеи-усадьбы в сельской местности в России выполняют особую функцию. На их базе проводятся различные праздники, мероприятий культурно-массового характера, создаются обучающие курсы, проводятся экскурсионные программы. Еще одним направлением является продолжение образовательных традиций, присущих данному региону или конкретному объекту наследия. Например, возрождение обучению местным промыслам и ремеслам, традициям садового хозяйства и животноводства, проведение лекций.
Существующие восстановленные усадебные комплексы в России в большинстве случаев используются в музейных и культурно-просветительских целях. Иногда усадьбы трансформируют в гостиницы и загородные клубы. Такие отели работают в Смоленской области (усадьба «Лафер»), в Карелии («Ладожская усадьба»), Пермском крае (имение Сведомских) и пр. Но далеко не все из них отреставрированы и модернизированы.  
Инвестиционная группа компаний ASG из Казани, взявшая в аренду три подмосковные усадьбы — усадьбу Аигиных в Пушкинском районе, усадьбу Черкизово в Коломенском районе и усадьбу Пущино-на-Наре в Серпуховском районе, собирается на всех своих объектах развивать туризм. Все проекты компании еще находятся на стадии реконструкции. Компания «Конкор», отреставрировавшая старинный особняк Белюстина в Калязине (Тверская область), осуществляет в данный момент реставрацию усадьбы Глебовых-Стрешневых «Знаменское-Раек» недалеко от Торжка (тоже Тверская область). Сейчас в одном из отреставрированных флигелей работает мини-бутик-отель. Работы планируется закончить к 2015 году и превратить усадьбу в отель высочайшего класса.
Правительство Московской области планирует продолжить восстанавливать историческое и культурное наследие с помощью заинтересованных инвесторов. Семь исторических усадебных комплексов с крупными земельными участками были переданы Российскому аукционному дому для последующей продаже на аукционах. Таким образом известные русские усадьбы обретут вторую жизнь.