Тяга подземелья

Открытие новой станции метро обычно провоцирует оживление в стрит-ритейле. Цены на встройки растут, как и ставки аренды. Однако для успешного развития торговой зоны требуется совпадение многих факторов.

В последние год-два петербургская подземка пополнилась несколькими станциями. Две последние запущены в декабре 2012‑го. Предстоит сдача «Спасской» и второго выхода со «Спортивной».

Спрос на мини
Новые станции, как правило, стимулируют спрос на встроенные помещения в радиусе до 100 м от входа в вестибюль. Увеличивается их цена, дорожает аренда. Бизнес делает ставку на большой пешеходный поток. Здесь неплохо работает все, что удовлетворяет повседневный спрос: салоны сотовой связи, розничные отделения банков, ювелирные магазины массового сегмента, рестораны и кафе (чаще всего — фастфуд), салоны цветов, различные кассы.

По данным Российского аукционного дома, предприятия общественного питания занимают порядка 45% встроек в стрит-ритейле. Еще 17% приходится на сферу банковских и финансовых услуг, 12% — на продовольственные магазины.

Около 70% в структуре спроса, по мнению экспертов РАД, сейчас приходится на помещения размером до 250 кв. м. В компании «S. A. Ricci — Санкт-Петербург» наиболее востребованными считают объекты в 40–80 кв. м.

«Арендаторов сейчас интересуют варианты от 50 до 100 метров с большими витринами, электрической мощностью от 5 до 20 кВт, переведенные в нежилой фонд, с согласованными перепланировками, — уточняет Антон Коновалов, руководитель департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Saint Petersburg. — Лучше, если они находятся максимально близко к метро, по ходу движения основного потока пешеходов».

Нельзя сказать, что подобных помещений много. Их не хватает даже в спальных районах, где новые жилые комплексы подразумевают наличие коммерческих площадей.

«И заказчик, и архитектор уделяют внимание нежилым встройкам по остаточному принципу по сравнению с жилой функцией, — отмечает Юрий Борисов, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП». — Предложение отличается крайне низкой функциональностью. Современный качественный ритейл просто не может арендовать такие площади, даже если владельцы мечтают открыть магазин в данном месте. В результате эти квадратные метры заполняют арендаторы «шанхайского» типа с аляповатыми магазинчиками, неопрятными входными группами и товаром низкого качества».

Покупки без ажиотажа
Открытие метро влияет на ликвидность встроек, расположенных в так называемых торговых коридорах. По наблюдениям Jones Lang LaSalle, появление новой станции в Петербурге увеличивает ставки аренды на них в среднем на 30%.

«Сумма может колебаться в зависимости от оживленности перекрестка, плотности окружающий жилой застройки, близости крупных торговых комплексов», — уточняет Анна Лапченко, старший консультант отдела стрит-ритейла Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

«Арендные ставки на встроенные помещения рядом со станциями «Обводный канал», «Международная», «Бухарестская» до их открытия составляли 1500–2000 руб./кв.м в месяц, — отмечает Александр Ионов, партнер, коммерческий директор «S. A. Ricci — Санкт-Петербург». — После запуска метро они возросли в среднем до 2500–3500 руб./кв. м. Существуют примеры, когда аренда некоторых помещений дорожала вдвое и более. Порой операторы опасаются снимать эти площади именно из-за непредсказуемого поведения ставок».

Многое зависит от успешности развития новой торговой зоны. Метро само по себе его не гарантирует. Примером служит «Волковская».

«Рядом с этой станцией метро мало жилых домов и мест занятости, — говорит Анна Лапченко. — Для успешного развития стрит-ритейла нужны плотная жилая застройка, развитые активные торговые зоны, наличие в пешеходной доступности крупных универмагов, торговых центров, а также учебных заведений. Имеет значение, если станция метро расположена на выезде из города».

Соответственно интерес к приобретению встроек в собственность растет, но без ажиотажа.

«Покупатели предпочитают помещения площадью 100–150 кв.м под отделения банка, для размещения оператора связи или сетевого ритейлора, — поясняет Александр Ионов. — Есть множество компаний-рантье, которые покупают недвижимость для сдачи в аренду. Но и для них не всегда понятно, что будет с окупаемостью и за какие деньги стоит приобретать тот или иной объект».

Эксперты РАД, в свою очередь, отмечают, что коммерческие помещения у станций метро гораздо реже предлагают продать, чем сдать в аренду. Наиболее дорогие объекты сосредоточены у «Международной».

«Цена торговых помещений будет расти вместе с арендными ставками, — комментирует Антон Коновалов. — Уже сейчас напротив выхода со станции «Международная» встройку размером 30 кв.м предлагают за 10 млн руб. Поменяется и структура собственников. Помещения со временем выкупят профессиональные игроки, которые будут увеличивать доходность, меняя арендаторов. Инвесторов интересует окупаемость в пределах семи лет. С более длинным сроком возврата вложений приобретаются недооцененные объекты, чтобы затем сдать их по более высоким ставкам».

Невзятая высота
Разочарованием для инвесторов и брокеров стала «Адмиралтейская», которая находится вблизи от нескольких учебных заведений и торговых коридоров на Большой Конюшенной и Невском проспекте.

«Перед открытием станции появились предложения по аренде торговых помещений в соседних зданиях по ставкам до 13 000 руб./кв.м в месяц, — вспоминает Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest. — До этого аренда в этой зоне Невского проспекта и на прилегающих улицах стоила порядка 2500–4000 руб. за «квадрат». Сейчас в радиусе 200 м от «Адмиралтейской» торговые площади предлагают по 6500–7500 руб. за метр».

«Помещения у метро «Адмиралтейская» востребованы в меньшей степени, чем ожидали эксперты, — считают аналитики Российского аукционного дома. — В районе дома 11/2 по Невскому проспекту и Малой Морской ул., где находится станция, пешеходный поток увеличился в 2–2,5 раза. При этом ставки аренды выросли всего на 30–40%. Собственники предлагают площади по 8000 руб./кв.м в месяц, но спрос со стороны потенциальных клиентов на 15–25% ниже ожидаемого».

Тем не менее в этом здании сняли помещения сотовые ритейлоры (МТС, «Связной»), ювелирный магазин, кафе Bubble tea.

«Опыт «Адмиралтейской» не внушает большого оптимизма, — утверждает Юрий Борисов. — Торгового коридора здесь нет, а амбиций владельца для привлечения покупателей может не хватить. Это косвенно подтверждается арендными ставками: в конце 2012 года они находились в диапазоне 2000–6000 руб./кв. м. Аналогичные помещения на Невском можно было снять не менее чем по 5000 руб. за «квадрат».

Как повлияет на местную конъюнктуру предстоящее открытие МФК «У Красного моста» и торгового центра, расположенного над станцией, эксперты однозначно оценить не могут.

Ставка «на вырост»
Специалисты РАД отмечают наибольший спрос и рост цен на помещения в районе метро «Международная». Они считают, что предлагаемые здесь арендные ставки уже сопоставимы с уровнем Невского проспекта.

Зона стрит-ритейла начала развиваться тут задолго до появления станции. Среди арендаторов — «Буквоед», Subway, «Модница», «Фреш», «Шире Шаг», ресторан Totio City. Не мешает даже то, что сама станция находится внутри действующего торгового центра ХК «Адамант». «После запуска «Международной» ставки в непосредственном окружении поднялись до 4000–6000 руб./кв.м в месяц, — констатирует Екатерина Марковец. — Ранее они составляли 1200–1500 руб., как в спальных районах с затрудненной транспортной доступностью».

«Все квартиры, расположенные на первых этажах рядом со станцией, выкуплены и переоборудованы в магазины, — добавляет Антон Коновалов. — При этом значительная часть их де-юре остается в жилом фонде. Пока еще можно найти помещения за 1500–2500 руб./кв. м. Но в течение года расценки увеличатся в 1,5–2 раза. Сейчас здесь находятся салоны красоты, ломбарды, магазины запчастей и одежды, но с ростом цен пул арендаторов будет меняться: придут сетевые игроки».

Заложники трафика
Не видно перспектив развития стрит-ритейла возле «Бухарестской». Большого пассажиропотока она не привлекает. По оценкам экспертов, арендные ставки здесь ниже, чем возле других станций метро, на 15–20%. Рядом расположены два ТРК — «РИО» и «Континент», но последний пока наполовину пуст.

Возле метро «Обводный канал» работают лишь несколько магазинов и салонов сотовой связи. Жилья поблизости немного, зато есть торговый комплекс, который оттягивает на себя покупательские потоки. Впрочем, и в самом ТК «Лиговъ» немало свободных площадей. Встройки же сдают здесь по ставкам от 1000 до 1800 рублей за кв.м в месяц — очень недорого, если сравнивать с другими участками Лиговского проспекта.

Всплеска интереса к помещениям у второго выхода со ст. «Спортивная» тоже пока не наблюдается. «Потенциальные арендаторы не понимают, в какую сторону пойдет весь трафик, — объясняет Александр Ионов. — Думаю, в первых домах у второго выхода арендная ставка достигнет 3000–4000 руб./кв.м в месяц. Сейчас в этой зоне она составляет 1500 руб. за метр».

«Несколько весьма известных дизайнерских магазинов, расположенных в этой части набережной Макарова, едва тянут свое существование, — добавляет Юрий Борисов. — Им новый трафик метро не только не нужен, но может и навредить. У некоторых магазинов одежды, обуви, парфюмерии больший товарооборот и без метро».

Наталья Андропова
Еженедельная газета "Недвижимость и строительство Петербурга", № 21(758) 2013-05-27, c.22